Vistoria de entrada e saída: o documento que evita brigas

Noventa por cento das brigas entre proprietário e inquilino na entrega do imóvel poderiam ser evitadas com um documento feito no primeiro dia. Um laudo de vistoria detalhado, assinado por ambas as partes na entrada, resolve na saída o que levaria meses de processo para decidir.

Parece simples. E é. Mas a maioria das vistorias informais que o mercado faz não tem o nível de detalhe necessário para resolver disputas de forma conclusiva.

O que a lei diz — e o que a prática exige

A Lei do Inquilinato não detalha como deve ser a vistoria, mas é clara em um ponto: na ausência de laudo de entrada, presume-se que o imóvel foi entregue em perfeito estado ao inquilino. Isso significa que, se você não registrou a vistoria, qualquer dano alegado na saída pode ser contestado.

Na prática, um laudo que serve para resolver disputas precisa ter: - Data e hora da vistoria. - Assinatura de ambas as partes (ou do inquilino, ao menos). - Descrição específica do estado de cada cômodo — não "bom estado" mas "parede leste com mancha de 10 cm de umidade na altura do rodapé" ou "torneira da pia da cozinha com leve gotejamento". - Registro fotográfico ou de vídeo com data e hora no arquivo. - Estado de equipamentos: ar-condicionado (testado?), aquecedor, geladeira se inclusa, interfone.

Como fazer a vistoria de entrada corretamente

Reserve pelo menos duas horas para imóveis a partir de dois quartos. Vistoria feita com pressa tem lacunas.

Percorra o imóvel cômodo por cômodo:

1. Paredes e teto: manchas, rachaduras, furos, pintura descascada, infiltrações visíveis. Anote localização precisa.
2. Piso: riscos, lascas, peças soltas, diferença de nível (que pode indicar problema estrutural).
3. Esquadrias (janelas e portas): funcionamento correto, ferragens, vedação, vidros trincados.
4. Instalações elétricas: teste todos os pontos de luz e tomadas. Anote tomadas que não funcionam.
5. Instalações hidráulicas: abra todas as torneiras, dê descarga, teste o chuveiro. Vazamento lento pode não aparecer em visita rápida.
6. Equipamentos: ligue e desligue qualquer eletrodoméstico incluso.

Fotografe tudo. Vídeo é ainda melhor — mostra o estado em contexto, não só um detalhe isolado.

A vistoria de saída: como fazer a comparação

Na entrega das chaves, repita o mesmo roteiro da entrada com o laudo de entrada em mãos. Isso é fundamental: a comparação precisa ser item a item, não uma impressão geral.

Para cada divergência encontrada, classifique: - Dano causado pelo inquilino (furo novo na parede, peça quebrada, arranhão em piso que não existia na entrada): responsabilidade do inquilino. - Desgaste natural por uso normal (pintura desbotada em 3 anos de moradia, pequenas marcas de uso em pisos) : responsabilidade do proprietário, não pode cobrar. - Problema pré-existente (registrado na vistoria de entrada): sem cobrança.

A linha entre "dano" e "desgaste natural" é subjetiva — e é exatamente aí que os conflitos surgem. Tendo fotos comparativas de entrada e saída, a discussão é objetiva e rápida.

O que fazer quando há divergência na vistoria de saída

Se o inquilino discorda de um dano registrado, não entre em conflito na hora. Registre por escrito a divergência, com fotos, e informe que enviará orçamentos para os reparos necessários.

Se não chegar a acordo, a caução pode ser retida parcialmente enquanto o processo de reparos corre — mas consulte um advogado antes de fazer qualquer retenção, especialmente se o valor for alto.

Se o imóvel foi entregue sem danos relevantes: devolva a caução ou finalize o seguro-fiança em até 30 dias, com recibo assinado.

Vistoria profissional: quando vale contratar

Para imóveis de alto padrão, acima de R$ 5.000/mês de aluguel, ou quando há histórico de conflitos, contratar uma empresa de vistoria profissional faz sentido. O laudo produzido por esses serviços tem validade probatória mais sólida em eventual processo judicial.

O custo costuma ficar entre R$ 200 e R$ 600 por vistoria, dependendo do tamanho do imóvel e da empresa.

Para gestão de locação sem essas dores de cabeça, a LUVI HOME cuida de vistorias de entrada e saída como parte do serviço. Sobre o que cobrar de inquilino na entrega, veja benfeitorias no imóvel alugado: quem paga o quê. E para entender o contrato que define essas responsabilidades, contrato de locação: as cláusulas que protegem o proprietário explica os pontos mais importantes.

Perguntas frequentes

A vistoria de entrada do imóvel é obrigatória por lei?

A lei não obriga formalmente, mas na ausência de laudo de entrada, presume-se que o imóvel foi entregue em perfeito estado. Isso coloca o proprietário em desvantagem para cobrar danos na saída.

O inquilino pode recusar assinar a vistoria?

Sim, mas o proprietário pode registrar a vistoria de forma unilateral com fotos datadas e testemunhas. O ideal é sempre tentar ter ambas as assinaturas. Se o inquilino se recusar, documente por carta.

Quem paga pelos danos encontrados na vistoria de saída?

Danos causados pelo inquilino (além do desgaste natural de uso) são responsabilidade dele. Desgaste natural, problemas pré-existentes registrados na entrada e deterioração estrutural são responsabilidade do proprietário.

Quanto tempo tenho para devolver a caução após a vistoria?

Em até 30 dias após a entrega das chaves, se não houver débitos ou danos justificando retenção. Devolva o saldo da poupança com os rendimentos acumulados durante o período.