Reajuste de aluguel: como, quando e por qual índice

Em 2021, o IGP-M acumulou 23,14% em 12 meses. Muitos proprietários aplicaram o reajuste integral e perderam bons inquilinos. Outros negociaram um meio-termo e mantiveram a ocupação. Qual foi a decisão certa? Depende do quanto você valoriza a continuidade versus o rendimento nominal — e de quanto o mercado local suportava naquele momento.

O reajuste de aluguel é um dos pontos mais mal entendidos da locação. Vamos direto ao que importa.

O que a lei diz sobre reajuste

A Lei do Inquilinato não impõe um índice específico para locações residenciais. O índice é o que as partes acordaram no contrato. Pode ser IGPM, IPCA, INCC, qualquer índice legal — desde que esteja escrito no contrato e seja aplicado anualmente.

Três regras inegociáveis: 1. Só uma vez por ano. Não existe reajuste semestral, trimestral ou "retroativo de dois anos acumulados". Um reajuste por período de 12 meses. 2. Na data contratual. Se o contrato diz que o reajuste é na data de aniversário da locação (por exemplo, todo mês de março), é nessa data — não antes. 3. Pelo índice do contrato. Você não pode trocar o índice unilateralmente durante o contrato vigente. Para mudar o índice, precisa da concordância do inquilino na renovação.

IGPM ou IPCA? A diferença que importa

O IGP-M (Índice Geral de Preços — Mercado, da FGV) foi o índice padrão do mercado de aluguel por décadas. Mas ele sofre impactos fortes do dólar e dos preços no atacado — o que faz ele divergir muito do IPCA (inflação ao consumidor, medida pelo IBGE) em momentos de turbulência cambial.

Em 2020-2021, o IGPM foi 9,48% e 23,14% respectivamente. O IPCA foi 4,52% e 10,06% no mesmo período. A diferença foi brutal para quem tinha contrato corrigido pelo IGPM.

Hoje, muitos proprietários e imobiliárias estão migrando para o IPCA na renovação dos contratos, justamente para ter um índice mais previsível e próximo da inflação real percebida pelo inquilino. É uma escolha válida — e menos propensa a desgaste na relação locatícia.

Como calcular o reajuste na prática

Suponha: - Aluguel atual: R$ 2.800 - Índice contratual: IPCA - IPCA acumulado nos últimos 12 meses: 5,2%

Cálculo: R$ 2.800 × 1,052 = R$ 2.945,60

Arredonde para o centavo ou para o número inteiro — defina no contrato como será feito o arredondamento. Parece detalhe, mas evita discussão.

O índice a usar é o acumulado dos 12 meses imediatamente anteriores à data-base do contrato. Se o aniversário é em março, usa o IPCA acumulado de março do ano anterior até fevereiro do ano atual.

Quando o índice dispara: o que fazer

O reajuste pelo índice contratual é um direito, não uma obrigação. O proprietário pode escolher aplicar menos do que o índice permite — e isso costuma ser uma decisão inteligente quando:

• O mercado local não suporta o reajuste (há imóveis equivalentes mais baratos no bairro).
• O inquilino é bom pagador e você quer evitar vacância.
• O índice subiu por razões distorcidas (cambial, atacado) sem relação com o mercado residencial.

O custo de 60 dias de vacância costuma superar o ganho de meses de reajuste integral. Calcule antes de decidir.

Se o inquilino pedir para não aplicar o reajuste, você pode negociar: aplicar metade do índice, parcelar o ajuste em 3 meses, ou manter o valor em troca de outra concessão (renovação de contrato mais longo, por exemplo).

Revisional de aluguel: quando o contrato pode ser revisto

Para contratos com mais de 3 anos e quando o valor do aluguel ficou defasado em relação ao mercado (para cima ou para baixo), qualquer das partes pode pedir revisão judicial do valor (ação revisional). É um processo específico, diferente do reajuste anual.

Na prática, é mais comum o proprietário pedir revisão quando o aluguel ficou abaixo do mercado após anos de reajuste pelo IGPM em anos de baixa. Novamente: consulte um advogado antes de entrar com esse processo.

Para gestão de contratos e reajustes sem complicação, a LUVI HOME faz isso por você. Mais sobre gestão de locação em /blog/categoria/gestao e sobre o que fazer quando o inquilino não paga em inadimplência no aluguel: o que fazer nos primeiros 30 dias.

Perguntas frequentes

Com que frequência posso reajustar o aluguel?

Uma vez por ano, na data-base definida em contrato. Reajuste mais frequente é ilegal pela Lei do Inquilinato.

Qual é o melhor índice para contratos de aluguel: IGPM ou IPCA?

Depende do momento. O IPCA é mais estável e próximo da inflação real percebida pelo inquilino. O IGPM pode subir mais que o IPCA em anos de câmbio alto. Para quem quer previsibilidade, o IPCA tende a gerar menos conflito.

Posso aplicar o reajuste abaixo do índice contratual?

Sim. O índice contratual é um teto, não uma obrigação. O proprietário pode escolher aplicar menos — ou não aplicar — em qualquer período.

O que é ação revisional de aluguel?

É um processo judicial que permite revisar o valor do aluguel para cima ou para baixo quando ele ficou muito defasado em relação ao mercado. Só pode ser pedida após 3 anos de contrato.