Despejo por falta de pagamento: o passo a passo legal em 2026

Basta um mês de aluguel não pago para o proprietário ter direito à ação de despejo. Mas saber disso não responde a pergunta que realmente importa: quanto tempo vai levar para o imóvel voltar para você?

A resposta honesta: de 3 a 12 meses, dependendo da comarca, do juiz, da garantia existente e se o inquilino defende ou não a ação. Mas há formas de acelerar — e erros que atrasam o processo de meses.

Antes da ação: o que fazer

Não vá direto para o advogado sem antes tentar a via extrajudicial. Não por ingenuidade — mas porque o juiz vai querer saber se você tentou resolver. E porque muitas inadimplências se resolvem com uma conversa direta antes de virar processo.

Passo 1 — Contato direto: ligue, mande mensagem, vá pessoalmente se o imóvel for próximo. Registre. Entenda se é crise pontual (doença, desemprego temporário) ou inadimplência crônica.

Passo 2 — Notificação extrajudicial: se o contato não resolver, envie notificação formal. Pode ser carta com aviso de recebimento (AR) pelo Correios ou notificação via cartório. O objetivo é ter prova escrita de que o inquilino foi avisado e dado prazo.

Passo 3 — Acionamento da garantia: se houver seguro-fiança, acione a seguradora paralelamente. Se houver fiador, notifique-o. Se for caução, aguarde o processo para saber o que pode descontar.

Só depois disso, entre com a ação.

A ação de despejo: como funciona

A ação de despejo por falta de pagamento é regida pelo art. 62 da Lei do Inquilinato e tem um mecanismo específico: o inquilino pode "purgar a mora" — pagar o débito total (aluguel, encargos, multas e custas) — em até 15 dias a contar da citação. Se pagar, a ação é extinta e o inquilino fica no imóvel.

Isso significa que a primeira ação de despejo pode ser "perdida" por um inquilino que paga atrasado e volta a inadimplir. Na segunda ação, o direito de purgação é mais restrito.

O fluxo básico:

1. Propositura da ação com petição inicial + contrato + comprovantes de inadimplência.
2. Despacho inicial do juiz (pode haver liminar de despejo em casos específicos).
3. Citação do inquilino — na maioria das comarcas, demora de 30 a 90 dias.
4. Prazo de 15 dias para purgação da mora.
5. Se não pagar: sentença de despejo (prazo adicional de 30 dias para desocupação voluntária).
6. Se não sair voluntariamente: cumprimento com oficial de justiça.

O que acelera (e o que atrasa) o processo

Acelera: - Entrar com a ação com toda a documentação completa desde o início (contrato, comprovantes, notificações). - Contratar advogado especializado em locações — advogados generalistas cometem erros de rito que atrasam meses. - Optar por jurisdição da vara cível comum se a comarca não tiver vara específica de locações. - Em casos com seguro-fiança: continuar recebendo da seguradora durante o processo.

Atrasa: - Documentação incompleta na petição inicial. - Endereço de citação desatualizado (o oficial de justiça não encontra o réu). - Inquilino que muda de endereço e precisa ser citado por edital. - Recursos protelatórios — o inquilino pode recorrer de sentença, adiando a desocupação.

Despejo liminar: existe?

Sim, mas é raro em locação residencial. A lei prevê liminar (despejo antes do julgamento final) em poucos casos: contratos de temporada expirados, contratos sem garantia com inquilino que não purgou mora em 15 dias, e alguns outros específicos. Em locações residenciais comuns com garantia, a liminar raramente é concedida.

O que não fazer — em hipótese alguma

• Cortar água, luz ou energia para pressionar o inquilino a sair. Isso é crime (art. 22 da Lei do Inquilinato) e pode virar processo criminal contra você.
• Trocar a fechadura ou entrar no imóvel sem ordem judicial.
• Ameaçar ou assediar o inquilino — mesmo que você tenha razão, pode gerar ação por danos morais.

O processo é lento, mas é o único caminho legal. Tentar atalhos pode transformar um processo de despejo em dois processos — com você no banco dos réus no segundo.

Para gestão preventiva que reduz o risco de inadimplência, a LUVI HOME faz triagem rigorosa de inquilinos. Mais sobre como agir rápido nos primeiros dias de inadimplência em inadimplência no aluguel: o que fazer nos primeiros 30 dias. E para entender como as garantias afetam o processo de despejo, veja garantias de aluguel: fiador, caução, seguro-fiança ou título de capitalização.

Perguntas frequentes

Quanto tempo demora um processo de despejo por falta de pagamento?

Em geral de 3 a 12 meses, dependendo da comarca, do juiz e se o inquilino defende ou não a ação. Varas de locação em São Paulo capital costumam ser mais ágeis do que comarcas menores.

O inquilino pode evitar o despejo pagando a dívida?

Sim. O inquilino pode "purgar a mora" — pagar todo o débito incluindo multas e custas — em até 15 dias após a citação. Se pagar, a ação é extinta. Na segunda ação, esse direito é mais restrito.

O proprietário pode cortar luz ou trocar a fechadura para expulsar o inquilino?

Não. Isso é crime previsto na Lei do Inquilinato e pode gerar ação criminal contra o proprietário. A retomada do imóvel só pode ser feita com ordem judicial.

Preciso de advogado para entrar com ação de despejo?

Sim. Ação de despejo exige representação por advogado. Contratar um especializado em locações reduz erros de procedimento que atrasos meses no processo.