Caução em aluguel: limites legais e como usar sem dor de cabeça

Três meses de aluguel em poupança no nome do inquilino. Essa é a caução que a lei permite — e é exatamente assim que tem que funcionar, não de outro jeito. Mas você seria surpreendido com a frequência que proprietários e inquilinos fazem a caução do jeito errado, e descobrem o problema só na hora de encerrar o contrato.

O limite legal que muita gente ignora

A Lei do Inquilinato é direta: caução em dinheiro está limitada a 3 meses de aluguel. Ponto. Quem pede mais do que isso está violando a lei — e o inquilino pode exigir devolução do excedente a qualquer momento, com multa em dobro sobre o valor.

O depósito precisa ser feito em conta poupança aberta em nome do locatário (inquilino), vinculada ao contrato de locação. Não pode ficar na conta corrente do proprietário, não pode ser "guardado" informalmente, não pode ir para conta conjunta.

Quando o contrato acaba sem débitos ou danos, o proprietário devolve o saldo da poupança — corrigido pela remuneração da caderneta — em até 30 dias. Reter além disso, sem motivo legal documentado, pode render ação de cobrança com multa.

O que a caução cobre — e o que não cobre

Esse é o ponto crítico: a caução não é fundo ilimitado. Ela cobre:

• Aluguéis em atraso.
• Encargos devidos pelo inquilino (condomínio, IPTU, contas se previsto em contrato).
• Reparos de danos causados pelo inquilino comprovados em vistoria.

O que ela não cobre (porque você não pode cobrar do inquilino): - Desgaste natural por uso normal (pintura desgastada depois de 3 anos de moradia, rodapé com marcas normais de móveis). - Manutenções estruturais que seriam obrigação do proprietário de qualquer forma.

A distinção entre "dano" e "desgaste natural" é a fonte de 80% das brigas na entrega de imóveis. A vistoria de entrada detalhada resolve esse problema antes que ele exista. Se você ainda não sabe como fazer isso direito, veja vistoria de entrada e saída: o documento que evita brigas.

Caução em bem imóvel: uma alternativa menos conhecida

A lei também permite caução em bens imóveis — o inquilino oferece um imóvel como garantia, mediante escritura específica. É raro na prática por conta da burocracia cartorária, mas existe e pode ser uma opção para contratos de alto valor onde o fiador não está disponível e o inquilino tem patrimônio imobiliário.

Para usar, precisa de avaliação do bem, escritura de caução no cartório e averbação na matrícula do imóvel dado em garantia. Consulte um advogado especializado para estruturar corretamente.

Como devolver a caução sem gerar problema

Ao fim do contrato, siga esse passo a passo:

1. Realize a vistoria de saída — de preferência com o inquilino presente e documento assinado por ambos.
2. Compare com a vistoria de entrada. Liste danos comprovados com fotos.
3. Obtenha orçamentos dos reparos necessários (se houver).
4. Desconte da caução apenas o que tem justificativa documentada.
5. Devolva o saldo dentro de 30 dias com os rendimentos da poupança.
6. Emita recibo da devolução.

Se o valor dos danos superar a caução, você pode cobrar a diferença judicialmente — mas precisa das fotos, da vistoria assinada e dos orçamentos para ter base probatória.

Quando a caução não é suficiente

Para imóveis com aluguel alto ou perfil de inquilino com histórico desconhecido, 3 meses de cobertura pode ser pouco. Um processo de despejo por inadimplência costuma durar meses — mais do que a caução suporta.

Nesse caso, considere o seguro-fiança com apólice mais abrangente, como explicado em seguro-fiança: como funciona, quanto custa e quando exigir. Ou faça uma triagem mais rigorosa do inquilino antes de aceitar a caução como garantia.

Gestão de aluguel inclui saber qual garantia combina com qual perfil de locatário. Para quem quer delegara essa decisão a especialistas, a LUVI HOME cuida de toda a cadeia de locação.

Perguntas frequentes

Qual o valor máximo de caução permitido por lei?

A Lei do Inquilinato limita a caução em dinheiro a 3 meses de aluguel. Exigir mais é ilegal e o inquilino pode pedir devolução do excedente com multa em dobro.

A caução precisa ficar em conta específica?

Sim. Deve ser depositada em conta poupança aberta em nome do locatário (inquilino), vinculada ao contrato. Não pode ficar na conta do proprietário nem ser retida informalmente.

O proprietário pode reter a caução por dano ao imóvel?

Sim, mas apenas para danos comprovados em vistoria comparativa (entrada x saída). Desgaste natural por uso não justifica retenção. A documentação da vistoria é essencial para comprovar o dano.

Em quanto tempo o proprietário deve devolver a caução?

Em até 30 dias após a entrega das chaves, se não houver débitos ou danos. A devolução deve incluir os rendimentos da poupança. Reter além do prazo sem justificativa pode gerar ação judicial.