Rescisão por descumprimento: como funciona para os dois lados

Contrato de aluguel não é sentença perpétua. Quando um dos lados descumpre o combinado, o outro pode romper o contrato, e a lei diz como. O ponto que gera confusão é achar que só o inquilino pode ser punido. Não é bem assim. A rescisão por descumprimento corre para os dois lados, e cada um tem obrigações que, quebradas, dão ao outro o direito de encerrar e cobrar.

O que conta como descumprimento

O artigo 9 da Lei do Inquilinato permite desfazer a locação por infração legal ou contratual e por falta de pagamento. Do lado do inquilino, os clássicos são: atrasar ou não pagar aluguel e encargos, usar o imóvel para fim diferente do combinado, sublocar sem autorização, causar dano e não reparar, perturbar a vizinhança. Do lado do proprietário, também há deveres: entregar o imóvel em condições de uso, garantir o uso pacífico, fazer os reparos estruturais, respeitar a destinação contratada.

Do lado do inquilino: o despejo e a chance de se salvar

A falta de pagamento é a causa número um de rescisão. Mas existe uma saída chamada purgação da mora: numa ação de despejo por falta de pagamento, o inquilino pode, dentro do prazo legal, pagar tudo o que deve (aluguel, encargos, multa, custas e honorários) e manter o contrato. Essa chance não é infinita, a lei limita quantas vezes você pode usá-la em um período, então não é para se acostumar a atrasar.

Do lado do proprietário: quando o inquilino pode romper

Se o dono não cumpre a parte dele, o inquilino também pode encerrar. Imóvel entregue com problema estrutural grave, reparo urgente que o proprietário se recusa a fazer, perturbação do uso pacífico. Nesses casos, o inquilino pode notificar, exigir a correção e, persistindo o descumprimento, pedir a rescisão sem arcar com a multa por saída antecipada, além de eventual indenização.

A multa da rescisão

Quase todo contrato tem uma multa por quebra, em geral equivalente a três aluguéis. Quando a rescisão decorre de descumprimento, quem deu causa é que paga. Se o inquilino descumpriu, ele arca com a multa mais os débitos. Se foi o proprietário, é ele quem indeniza. Diferente da saída antecipada voluntária, em que a multa é proporcional ao tempo que faltava, na rescisão por culpa a multa cheia costuma ser cobrada de quem quebrou o contrato.

Passo a passo antes de rescindir

1. Releia a cláusula que foi descumprida e junte a prova, como comprovantes, fotos e mensagens.
2. Notifique o outro lado por escrito, dando prazo para corrigir quando couber.
3. Registre tudo, porque rescisão sem documentação vira palavra contra palavra.
4. Calcule débitos e multa antes de propor acordo.
5. Procure um advogado antes de entrar com ação ou assinar distrato.

O distrato: a saída negociada

Nem toda rescisão precisa virar processo. O distrato é o encerramento por acordo, em que as duas partes concordam em desfazer o contrato e definem os termos: data de saída, acerto de contas, devolução de caução, estado do imóvel e eventual redução ou dispensa da multa. É quase sempre o caminho mais barato e rápido, porque evita advogado, custas e o tempo de uma ação, que pode se arrastar por meses.

Quando há descumprimento dos dois lados, ou quando o motivo é a vida que simplesmente mudou, sentar para negociar um distrato costuma render um resultado melhor do que brigar para provar de quem foi a culpa. Numa ação, os dois gastam, os dois esperam e ninguém sai satisfeito. Num distrato bem conduzido, cada um cede um pouco e todos seguem em frente.

Alguns cuidados fazem o distrato valer de verdade:

• Coloque tudo por escrito, com a assinatura das duas partes e, de preferência, de duas testemunhas.
• Descreva o estado do imóvel na entrega, com laudo de vistoria e fotos.
• Registre o acerto financeiro final: o que foi pago, o que foi perdoado e o que ainda será devolvido.
• Guarde o comprovante de entrega das chaves, que marca o fim da responsabilidade do inquilino.

Um distrato incompleto é quase pior que nenhum, porque dá falsa sensação de segurança e depois reaparece como cobrança. Se o valor envolvido é alto ou a relação está desgastada, vale um advogado revisar o texto antes de assinar. O objetivo é encerrar sem deixar ponta solta, para que ninguém precise voltar ao assunto seis meses depois.

Rescindir tem parentesco direto com dois temas: a multa proporcional na saída antecipada, que se aplica quando o inquilino sai sem culpa do outro, e o aviso prévio e seus prazos. Mais orientação prática na categoria de gestão. Para alugar com contrato claro, mobiliado e sem fiador, veja a LUVI HOME. Como todo tema jurídico, confirme o seu caso com um advogado.

Perguntas frequentes

O inquilino pode rescindir se o dono não fizer os reparos?

Sim. Se o proprietário descumpre deveres como reparos estruturais ou garantia do uso pacífico, o inquilino pode notificar e pedir a rescisão, sem multa por saída antecipada.

Quem paga a multa na rescisão por descumprimento?

Quem deu causa. Se o inquilino descumpriu, ele paga multa e débitos; se foi o proprietário, é ele quem indeniza.

Dá para evitar o despejo pagando a dívida?

Sim. Na ação de despejo por falta de pagamento, o inquilino pode purgar a mora quitando tudo o que deve dentro do prazo, mas há limite de vezes.

O proprietário pode rescindir por atraso de aluguel?

Pode. A falta de pagamento é a causa mais comum de rescisão e pode levar à ação de despejo, respeitada a chance de purgação da mora.