Troca de garantia no meio do contrato: é possível?

Assinei com fiador, agora estou preso ao fiador até o fim. Errado. Trocar a garantia no meio do contrato é possível, é comum e muitas vezes é o melhor negócio para os dois lados. O que confunde é que a Lei do Inquilinato lista as garantias como se você escolhesse uma no começo e pronto. Na prática, mudar de modalidade depois é questão de acordo e de um aditivo bem feito.

As garantias que a lei aceita

O artigo 37 traz quatro modalidades de garantia na locação: caução (em dinheiro, bens ou títulos), fiança (o fiador), seguro de fiança locatícia (o seguro-fiança) e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Existe ainda a garantia digital, oferecida por empresas do setor, que na prática funciona como um seguro ou fiança contratado de forma rápida e online.

Uma regra é rígida: o parágrafo único do artigo 37 proíbe exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade. Ou seja, ninguém pode te obrigar a ter fiador e caução ao mesmo tempo.

Mito: não dá para trocar depois de assinar

Verdade: dá, desde que locador e locatário concordem. A troca se formaliza por um aditivo contratual, um documento curto que altera só a cláusula de garantia e mantém o resto do contrato. Não precisa refazer tudo. É o caminho natural quando o fiador quer sair, quando a caução parada em dinheiro faz falta ou quando o inquilino quer sair de um seguro caro.

Quando a troca faz mais sentido

• O fiador pediu para sair, situação que merece leitura à parte.
• A caução em dinheiro, limitada a três meses de aluguel pela lei, está fazendo falta no seu caixa.
• O seguro-fiança renovou com preço salgado e você quer comparar.
• Você quer sair da dependência de um favor de família e migrar para garantia digital.

Mito: o locador nunca aceita mudar

Verdade: o locador costuma aceitar quando a nova garantia é igual ou mais segura que a anterior. Trocar um fiador de idoneidade duvidosa por um seguro-fiança de seguradora reduz o risco dele. O que trava a conversa é propor uma garantia mais fraca sem compensação. Chegue com a proposta pronta: qual modalidade, qual empresa, qual cobertura.

O passo a passo da troca

1. Avise o locador ou a administradora que quer trocar a garantia e por quê.
2. Escolha a nova modalidade e faça a cotação ou a contratação.
3. Combine a data em que a garantia antiga sai e a nova entra, sem deixar buraco.
4. Assine o aditivo contratual registrando só a mudança da garantia.
5. Se havia caução em dinheiro, acerte a devolução do valor depositado.

Não deixe o contrato descoberto entre uma garantia e outra: o intervalo sem cobertura é o momento em que o locador fica exposto e pode travar a mudança.

Quanto custa cada garantia

Antes de escolher a nova modalidade, olhe o custo real de cada uma, porque ele varia bastante. O seguro-fiança costuma custar, ao ano, um valor equivalente a uma fração do aluguel, parcelado, e o preço depende da análise de crédito e da cobertura contratada, que pode incluir aluguel, encargos e até danos ao imóvel. A garantia digital funciona em lógica parecida, com mensalidade ou percentual sobre o aluguel, e ganha na velocidade da contratação, muitas vezes online e no mesmo dia.

A caução em dinheiro não tem custo de contratação, mas prende até três aluguéis parados, um capital que poderia estar rendendo. Num cenário de Selic por volta de 14,25% ao ano em 2026, deixar três aluguéis presos numa conta sem render tem um custo de oportunidade que muita gente ignora. Já o fiador é de graça no papel, mas cobra um preço invisível: o desgaste de pedir o favor e a dependência de alguém com imóvel próprio na mesma praça.

• Seguro-fiança: sem fiador, cobertura ampla, custo anual parcelado.
• Garantia digital: sem fiador, contratação rápida, mensalidade ou percentual.
• Caução: sem custo de contratação, mas prende capital que poderia render.
• Fiador: sem custo direto, mas depende de terceiro e desgasta a relação.

Compare o custo financeiro com a praticidade antes de decidir, e peça a simulação por escrito, com todos os valores. Uma garantia mais barata que trava na hora de acionar não é barata, é um risco disfarçado. O ponto de equilíbrio muda conforme o seu caixa e a sua pressa para fechar o contrato.

Trocar garantia anda de mãos dadas com o momento em que o fiador quer sair do contrato e com o que a lei chama de sub-rogação em caso de separação ou falecimento, quando a garantia costuma precisar de ajuste. Mais conteúdo de contrato na categoria de gestão. Quem prefere já começar sem fiador encontra esse formato na LUVI HOME. Antes de assinar qualquer aditivo, passe o texto por um advogado de confiança.

Perguntas frequentes

Posso trocar de fiador para seguro-fiança no meio do contrato?

Sim. A troca se faz por aditivo contratual, com acordo entre locador e locatário, sem precisar refazer o contrato inteiro.

Preciso refazer todo o contrato para mudar a garantia?

Não. Basta um aditivo que altera apenas a cláusula de garantia. As demais condições do contrato permanecem valendo.

O locador é obrigado a aceitar a troca?

Não é obrigado, mas costuma aceitar quando a nova garantia é igual ou mais segura que a atual. Chegar com a proposta pronta facilita.

Posso ter fiador e caução ao mesmo tempo?

Não. O artigo 37 da Lei do Inquilinato proíbe exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade.