Benfeitorias no imóvel alugado: quais dão direito a reembolso

Você instalou um armário planejado, trocou o piso e ainda consertou um cano estourado no imóvel alugado. Na hora de sair, quer o dinheiro de volta. Tem direito? Depende, e o depende está escrito na Lei do Inquilinato e no Código Civil. O que decide não é quanto você gastou, é o tipo de benfeitoria e o que o seu contrato diz.

Os três tipos de benfeitoria

A lei separa o que você faz no imóvel em três categorias, e cada uma tem um destino diferente:

• Necessárias: mantêm o imóvel ou evitam que ele se deteriore. Consertar o telhado que vaza, trocar a fiação perigosa, refazer o encanamento estourado.
• Úteis: aumentam ou facilitam o uso do imóvel. Criar uma vaga, ampliar um cômodo, instalar armários embutidos.
• Voluptuárias: são de puro deleite ou embelezamento, sem aumentar o uso. Um acabamento de luxo, um espelho decorativo fixo, um jardim ornamental.

Quais dão direito a reembolso?

Aqui está o coração do assunto, no artigo 35 da Lei 8.245/1991:

As benfeitorias necessárias, mesmo que você não tenha pedido autorização, são indenizáveis e ainda dão direito de retenção. Retenção significa que você pode segurar a entrega do imóvel até ser ressarcido.

As benfeitorias úteis só são indenizáveis se o locador autorizou por escrito. Autorizadas, também dão direito de retenção.

As benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis. Você pode levantar (retirar) o que instalou, desde que não danifique o imóvel. Se não puder tirar sem quebrar, fica.

A cláusula que muda tudo

Muitos contratos trazem uma cláusula em que o inquilino renuncia à indenização e ao direito de retenção das benfeitorias. O Superior Tribunal de Justiça, na Súmula 335, considera essa cláusula válida. Traduzindo: se você assinou um contrato com essa renúncia, pode perder o direito de ser reembolsado mesmo por benfeitoria útil autorizada. Por isso, leia essa cláusula antes de reformar. Se ela existe e você mesmo assim quer fazer a obra, negocie por escrito uma exceção específica.

O que fazer para não perder o dinheiro

1. Peça autorização por escrito antes de qualquer benfeitoria útil. E-mail vale.
2. Guarde notas fiscais e fotos de antes e depois.
3. Releia a cláusula de benfeitorias do contrato, atrás da tal renúncia.
4. Registre tudo na vistoria de saída, com o valor e a descrição do que foi feito.
5. Se houver acordo de reembolso, coloque no papel: valor, prazo e forma.

E o proprietário, como se protege?

Do lado do dono, a lógica se inverte. Autorizar por escrito uma benfeitoria útil é assumir que vai pagar por ela um dia. Muitos proprietários preferem receber o imóvel no estado original ou incluir a cláusula de renúncia. O ponto de equilíbrio é bom senso: uma reforma que valoriza o imóvel pode compensar, uma que atende só ao gosto do inquilino, talvez não.

O caso dos imóveis mobiliados

Em imóveis mobiliados, comuns no aluguel de médio prazo em bairros como Itaim Bibi, Savassi ou nos condomínios de Alphaville, a lógica de benfeitoria se mistura com a de móveis e equipamentos. Trocar uma cortina, instalar um suporte de TV ou furar a parede para uma prateleira não é benfeitoria no sentido da lei, é alteração que a vistoria de saída vai querer de volta ao estado original.

Por isso, em mobiliado, o combinado precisa ser ainda mais claro. Defina no contrato ou por escrito o que pode ser alterado, o que precisa voltar como estava e o que, feito com autorização, pode ficar. Um exemplo: o inquilino que instala um ar-condicionado num imóvel que não tinha faz uma benfeitoria útil, indenizável só se houver autorização e se não existir cláusula de renúncia. Já quem substitui um eletrodoméstico que estragou por outro melhor precisa combinar antes se leva o novo na saída ou deixa.

O que blinda os dois lados é o registro. Fotografe o imóvel inteiro na entrada, item por item, e guarde o laudo de vistoria assinado, de preferência com data. Numa disputa, quem tem o registro de como o imóvel estava no primeiro dia ganha a conversa: o inquilino provando que o desgaste é natural do uso, o dono cobrando um dano real.

• Alteração estética que precisa voltar ao original: cortina, furo, pintura.
• Benfeitoria útil, indenizável se autorizada: ar-condicionado, armário fixo.
• Substituição de item que estragou: combine antes quem fica com o quê.

Quanto mais detalhada a vistoria de entrada, menor a chance de a saída virar cabo de guerra.

Reformas no aluguel se conectam com o momento da saída. Quem vai encerrar antes da hora precisa entender a multa proporcional na saída antecipada, e quem recebe imóvel valorizado às vezes esbarra no direito de preferência do inquilino na compra. Mais casos de contrato na categoria de gestão. Para alugar já mobiliado, sem entrar nessa dor de reforma, existe a LUVI HOME. Antes de investir na obra, confirme o seu caso com um advogado.

Perguntas frequentes

Tenho direito de receber pela reforma que fiz no aluguel?

Depende do tipo. Benfeitoria necessária é indenizável mesmo sem autorização; útil, só se autorizada por escrito; voluptuária não é indenizável.

O contrato pode tirar o meu direito ao reembolso?

Pode. A Súmula 335 do STJ considera válida a cláusula em que o inquilino renuncia à indenização e ao direito de retenção das benfeitorias.

Preciso de autorização para um conserto urgente?

A benfeitoria necessária é indenizável mesmo sem autorização prévia, mas o ideal é comunicar o locador e guardar comprovantes do gasto.

Posso segurar o imóvel até ser pago pela reforma?

Sim, é o direito de retenção, válido para benfeitorias necessárias e úteis autorizadas, salvo se o contrato tiver cláusula de renúncia.