O que é aluguel por temporada segundo a lei

Alugar o apartamento por uns dias no feriado parece simples, mas a lei trata isso de um jeito bem específico, e confundir temporada com aluguel comum pode custar caro. Existe um prazo máximo que define legalmente o que é temporada, e passar dele muda o contrato inteiro de figura. Vale entender antes de anunciar.

O que a lei chama de aluguel por temporada

A Lei do Inquilinato, a Lei 8.245/91, tem um capítulo próprio para a locação por temporada. Pela definição legal, é a locação destinada a residência temporária do inquilino, por prazo não superior a noventa dias, seja por motivo de lazer, tratamento de saúde, realização de curso, obra no imóvel do inquilino ou outras situações do tipo.

Dois pontos definem a temporada: a finalidade temporária e o prazo de até noventa dias. Se o contrato prevê estadia acima disso, não é temporada, e sim locação residencial comum, com outras regras.

O que a temporada permite que o aluguel comum não permite

A lei dá flexibilidades importantes para a temporada, justamente por ser curta e mobiliada.

• Pagamento antecipado: na temporada, o proprietário pode exigir o pagamento adiantado, o que é vedado na locação comum.
• Garantia mais simples: também se pode cobrar garantia, como a caução, junto com o pagamento antecipado.
• Imóvel mobiliado: a temporada pressupõe o imóvel guarnecido com móveis e utensílios, descritos no contrato.
• Fim do prazo: encerrado o período, o inquilino deve devolver o imóvel. Se continuar mais de trinta dias sem oposição do dono, o contrato pode se prorrogar por prazo indeterminado, virando locação comum.

Temporada não é a mesma coisa que short stay de Airbnb?

Na origem, sim, o short stay é a temporada operada em plataformas como o Airbnb. Mas em 2026 entrou uma camada nova: o condomínio. Em maio de 2026, o STJ decidiu que a exploração recorrente de curta temporada pode descaracterizar o uso estritamente residencial da unidade, e que o condomínio pode restringir ou exigir autorização por assembleia, com quórum de dois terços, para esse uso recorrente.

Ou seja, a lei federal permite a temporada, mas a convenção do seu condomínio pode limitar a operação recorrente. Antes de montar um imóvel para short stay, é essencial ler a convenção do condomínio e confirmar o que é permitido. Uma coisa é alugar seu apartamento ocasionalmente na temporada; outra é operar como negócio recorrente, e é essa segunda que atrai a restrição.

Passo a passo para alugar por temporada dentro da lei

1. Confirme na convenção do condomínio se a temporada recorrente é permitida ou exige autorização.
2. Deixe o imóvel mobiliado e faça um inventário detalhado no contrato.
3. Use contrato escrito de temporada, com prazo, valor, forma de pagamento e garantia.
4. Registre o estado do imóvel com fotos na entrada e na saída.
5. Respeite o prazo de noventa dias; acima disso, use contrato de locação comum.
6. Organize a parte fiscal da renda com um contador, porque ganho com locação é tributável.

Vale a pena operar temporada?

A diária de temporada costuma superar o aluguel mensal proporcional, mas cobra o preço em operação e rotatividade: limpeza, check-in, reposição, calendário e avaliação. Compare os modelos de short stay, mid-term e long stay antes de decidir, porque nem todo imóvel e nem todo condomínio combinam com temporada.

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Temporada e imposto: não esqueça a Receita

Renda de aluguel por temporada é tributável como qualquer aluguel. Para pessoa física, o ganho entra na declaração e pode ter recolhimento mensal via carnê-leão, dependendo do valor. Operar por plataforma não isenta ninguém: o rastro financeiro existe. Organizar isso desde o início com um contador evita dor de cabeça e permite abater despesas admitidas. Tratar a temporada como negócio, e não como bico informal, é o que mantém a operação tranquila e dentro da lei.

Contrato de temporada: o que não pode faltar

Um bom contrato de temporada traz o prazo exato, o valor e a forma de pagamento, a descrição do imóvel e da mobília, as regras de uso e a garantia acordada. Ele protege os dois lados e deixa claro o que acontece em caso de dano ou saída antecipada. Mesmo em estadias curtas, o acordo por escrito vale muito mais do que a combinação verbal.

Temporada tem regras próprias e prazo definido. Operar dentro da lei e da convenção é o que separa renda tranquila de dor de cabeça.

A legislação e as decisões judiciais evoluem. Confirme as regras vigentes e a situação do seu condomínio com um advogado antes de investir em operação de temporada.

Perguntas frequentes

O que é aluguel por temporada segundo a lei?

É a locação para residência temporária do inquilino, por prazo não superior a 90 dias, para lazer, saúde, curso ou obra, com imóvel mobiliado.

Qual o prazo máximo do aluguel por temporada?

Até 90 dias. Acima disso deixa de ser temporada e passa a ser locação residencial comum, com outras regras.

Na temporada dá para exigir pagamento antecipado?

Sim. A lei permite exigir pagamento adiantado e garantia na temporada, o que é vedado na locação residencial comum.

O condomínio pode proibir aluguel por temporada?

Pode restringir ou exigir autorização para o uso recorrente. Desde 2026, o STJ admite que a convenção limite a temporada frequente. Leia a convenção antes.