O que é reajuste e correção do aluguel: como funciona

Chegou a carta de reajuste e o aluguel subiu mais do que você esperava. Ou subiu menos, e você nem entendeu por quê. A resposta está em duas siglas que quase ninguém lê no contrato até doer: IGP-M e IPCA. O índice escolhido na assinatura decide quanto você paga, ou recebe, a mais todo ano.

O que é o reajuste do aluguel

Reajuste é a atualização anual do valor do aluguel por um índice de inflação, para o dinheiro não perder poder de compra ao longo do contrato. É diferente de revisão. Reajuste é automático, pela fórmula do contrato, uma vez por ano. Revisão é renegociar o valor de mercado, algo que depende de acordo ou de ação judicial específica.

A base legal está na Lei do Inquilinato, que permite a correção anual pelo índice pactuado entre as partes. A palavra-chave é pactuado: o índice é o que está escrito no contrato, e você concorda com ele na assinatura.

IGP-M e IPCA: por que a escolha importa

Durante anos, o IGP-M foi o índice padrão do aluguel. Ele mede preços no atacado e no câmbio, o que o deixa mais volátil. Já o IPCA mede a inflação ao consumidor, o mesmo índice da meta oficial, e costuma ser mais estável. Muitos contratos migraram de IGP-M para IPCA nos últimos anos buscando previsibilidade.

O detalhe é que qual índice sai na frente muda com o tempo.

No momento retratado por esses dados, quem reajusta por IGP-M tende a pagar menos que quem usa IPCA, porque o IGP-M estava mais baixo. Já houve anos em que foi o contrário, com o IGP-M disparando bem acima do IPCA. Não existe índice sempre melhor para o inquilino ou para o proprietário, existe o índice do seu contrato no momento do reajuste.

Como o reajuste é calculado, passo a passo

1. Localize no contrato o índice de reajuste e o mês-base, que é o aniversário do contrato.
2. Pegue o acumulado do índice nos últimos doze meses até o mês de referência.
3. Aplique o percentual sobre o aluguel atual.
4. O novo valor vale pelos próximos doze meses.

Exemplo: aluguel de R$ 2.000, reajuste por um índice acumulado de 4% no período. O novo aluguel fica em R$ 2.080. Simples, desde que você saiba qual índice e qual período.

Perguntas que aparecem toda hora

O reajuste pode ser mensal? Não. A lei prevê periodicidade mínima anual. Reajuste com intervalo menor não é válido.

O índice pode dar negativo? Pode. Houve períodos de IGP-M negativo. Nesses casos, a rigor, o aluguel deveria cair, mas muitos contratos preveem que a correção não seja aplicada quando negativa. Depende da cláusula.

Posso trocar o índice no meio do contrato? Só por acordo entre as partes, formalizado por aditivo. Um lado não muda sozinho.

E se eu achar o reajuste abusivo? Reajuste pelo índice pactuado não é abusivo, é o combinado. O que se pode negociar é uma revisão do valor de mercado, principalmente se o aluguel destoou muito da região.

O que fazer antes de assinar ou renovar

Leia a cláusula de reajuste com atenção e simule os dois índices. Se você é proprietário, um índice mais alto protege sua renda, mas um reajuste pesado demais pode empurrar o bom inquilino para fora e gerar vacância, que custa caro. Se você é inquilino, previsibilidade costuma valer mais que apostar num índice baixo hoje que pode disparar amanhã. Quando o reajuste apertar, vale conversar antes de deixar o imóvel, porque trocar de inquilino tem custo para os dois lados.

Uma boa gestão acompanha índices e conduz o reajuste com transparência, sem susto no boleto. Se o assunto é garantia da locação, veja também fiador e as alternativas atuais. Para alugar mensal com regras claras em São Paulo, BH e Alphaville, conheça a LUVI HOME. Mais em /blog/categoria/mercado.

Reajuste na temporada e no mid-term

Nos contratos curtos, a lógica muda. Locação por temporada, de até noventa dias, e o mid-term não têm reajuste anual, porque terminam antes de completar um ano. O que existe ali é a precificação da diária ou do período, que acompanha a demanda da estação. Um imóvel de temporada em alta procura sobe de preço na alta e recua na baixa, sem depender de índice. Já o aluguel mensal e o long stay seguem o reajuste anual por índice, que é o foco deste guia.

O reajuste não é surpresa. Ele já estava escrito no contrato desde o primeiro dia.

As referências de índice mudam todo mês. Confirme o acumulado atualizado do seu índice na data-base e, em caso de dúvida sobre a cláusula, consulte um advogado.

Perguntas frequentes

Como funciona o reajuste do aluguel?

Uma vez por ano, o aluguel é corrigido pelo índice previsto no contrato, aplicado sobre o acumulado dos últimos doze meses até o mês-base.

Qual índice é melhor, IGP-M ou IPCA?

Depende do momento. Em meados de 2026, o IGP-M estava mais baixo que o IPCA, mas já foi o contrário em outros anos. Vale o índice do seu contrato.

O aluguel pode ser reajustado antes de um ano?

Não. A lei prevê periodicidade mínima anual para o reajuste do aluguel. Intervalo menor não é válido.

Posso mudar o índice de reajuste no meio do contrato?

Só por acordo entre as partes, formalizado em aditivo. Um lado não altera o índice sozinho durante a vigência.