O que é ITBI e quando ele é cobrado na compra

Você fechou a compra do apartamento, juntou o valor da entrada, e aí descobre que ainda falta um boleto que pode passar de dez mil reais antes de a chave ser sua de verdade: o ITBI. Todo ano gente esquece esse custo na conta e leva um susto na hora de registrar o imóvel. Ele não é opcional, e sem ele o cartório não transfere nada.

O que é o ITBI

ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. É um tributo municipal, cobrado pela prefeitura da cidade onde o imóvel fica, sempre que a propriedade muda de dono a título oneroso, ou seja, quando há compra e venda. Ele incide sobre a transferência entre pessoas vivas, o que o diferencia do imposto sobre herança e doação, que é estadual.

Sem o pagamento do ITBI, o Cartório de Registro de Imóveis não faz a transferência na matrícula. Ou seja, sem ITBI pago, você tem um contrato, mas não tem o imóvel no seu nome de forma definitiva.

Quanto custa e como é calculado

A alíquota varia por município e costuma ficar na faixa de 2% a 3% sobre a base de cálculo. A base costuma ser o maior valor entre o preço da compra e o valor venal de referência que a prefeitura atribui ao imóvel. Em São Paulo e em Belo Horizonte, por exemplo, a conta segue esse desenho, com alíquota definida em lei municipal.

Num imóvel de R$ 500 mil com alíquota de 3%, o ITBI fica em torno de R$ 15 mil. É dinheiro que precisa entrar no planejamento da compra desde o começo, junto com as despesas de cartório e registro.

Quando o ITBI é cobrado, e quando não

A última linha costuma gerar dúvida. A Constituição prevê imunidade de ITBI na transferência de imóveis para integralizar capital de empresa, mas há condições e limites que o município analisa caso a caso. Não confie na regra geral sem checar a situação concreta com um contador ou advogado.

Quem paga o ITBI, comprador ou vendedor?

Por lei, o contribuinte costuma ser o comprador, que é quem adquire o bem. É prática de mercado o comprador arcar com o ITBI, o registro e as demais despesas de transferência. Vale sempre confirmar no contrato de compra e venda, porque as partes podem combinar de forma diferente, ainda que a responsabilidade legal recaia sobre quem adquire.

Perguntas frequentes rápidas

Dá para financiar o ITBI? Alguns bancos permitem incluir parte dos custos de aquisição no financiamento, mas nem sempre. Não conte com isso sem confirmar antes.

Quando pagar? Em geral antes ou no ato do registro, dentro do prazo que a prefeitura define. Atrasar trava a transferência e pode gerar multa.

Tem desconto para primeiro imóvel? Alguns municípios preveem alíquota reduzida em programas habitacionais específicos. Depende da cidade e do enquadramento.

Por que isso importa para quem vai alugar depois

Se você compra para investir e depois alugar, o ITBI entra no custo total de aquisição e afeta a rentabilidade real do investimento. Quem calcula o retorno esquecendo esses custos de entrada superestima o ganho. Vale considerar também o usufruto e a nua-propriedade, que têm tratamento próprio na transmissão e no planejamento sucessório.

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ITBI e o custo total de comprar um imóvel

O ITBI raramente vem sozinho. Na hora de fechar a compra, ele entra numa lista de despesas que o comprador precisa somar de antemão:

• ITBI, na faixa de 2% a 3% do valor conforme o município.
• Escritura pública, quando não é por instrumento particular do financiamento.
• Registro no Cartório de Registro de Imóveis.
• Eventuais taxas bancárias, no caso de financiamento.

Juntas, essas despesas costumam somar algo em torno de 4% a 6% do valor do imóvel, e não podem ficar de fora do planejamento. Em imóveis financiados, alguns desses custos podem ser diluídos, mas raramente somem por completo. Quem separa só a entrada e esquece esse pacote descobre tarde demais que faltou caixa para registrar o bem. Coloque tudo na conta antes de assinar a proposta.

ITBI não é surpresa, é etapa. Quem coloca esse custo na conta desde o início não leva susto no cartório.

As alíquotas e regras mudam por município e por ano. Confirme o percentual vigente na prefeitura da cidade do imóvel e valide o cálculo com um contador antes de fechar a compra.

Perguntas frequentes

O que é o ITBI?

É o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, tributo municipal cobrado quando a propriedade muda de dono por compra e venda entre pessoas vivas.

Quanto custa o ITBI?

A alíquota varia por município e costuma ficar entre 2% e 3% sobre a base de cálculo, que é o maior valor entre o preço e o valor de referência da prefeitura.

Quem paga o ITBI?

Em regra é o comprador, que é quem adquire o bem. Vale confirmar no contrato, mas a responsabilidade legal costuma recair sobre quem compra.

Herança paga ITBI?

Não. Transmissão por morte ou doação recolhe o ITCMD, que é estadual. O ITBI incide sobre a compra e venda entre pessoas vivas.