O que é usufruto e nua-propriedade de um imóvel

Uma mãe transfere o apartamento para o filho, mas continua morando nele e recebendo o aluguel de uma segunda unidade até o fim da vida. No papel, o dono é o filho. Na prática, quem usa e lucra é a mãe. Isso não é gambiarra jurídica: é usufruto, um dos instrumentos mais úteis, e mais mal compreendidos, do planejamento imobiliário.

Desmembrando a propriedade

A propriedade plena de um imóvel reúne quatro poderes: usar, gozar (extrair renda), dispor (vender) e reaver a coisa. O usufruto separa esses poderes entre duas pessoas.

• Usufrutuário: fica com o direito de usar o imóvel e de receber os frutos dele, como o aluguel. Pode morar ou alugar, mas não pode vender.
• Nu-proprietário: detém a propriedade em si, o direito de dispor no futuro, mas não pode usar nem receber a renda enquanto durar o usufruto.

Quando o usufruto se extingue, normalmente com a morte do usufrutuário, a propriedade se consolida nas mãos do nu-proprietário, que passa a ter a propriedade plena. Sem inventário sobre essa parte, sem nova transmissão.

Quem pode o quê: o quadro que resolve

A divisão de despesas gera muita confusão. Como regra geral, os encargos do dia a dia, como condomínio e IPTU, recaem sobre quem usufrui, e as obras estruturais sobre o nu-proprietário. Mas isso pode ser ajustado no ato que institui o usufruto, então leia o documento.

Para que serve na prática

• Planejamento sucessório: os pais transferem a nua-propriedade aos filhos em vida, com reserva de usufruto, e seguem usando e recebendo a renda. Reduz futuro inventário sobre aquele bem e organiza a herança em vida.
• Proteção de quem fica: garante que o cônjuge ou parente continue morando ou recebendo o aluguel do imóvel, mesmo com a propriedade já no nome de outra pessoa.
• Doação com segurança: doar sem abrir mão do uso e da renda enquanto se está vivo.

O que pesar antes de instituir

Usufruto tem efeitos fiscais e sucessórios sérios. A instituição costuma envolver ITBI ou ITCMD conforme a natureza do ato, oneroso ou doação, custos de cartório e reflexos no imposto de renda sobre o aluguel recebido pelo usufrutuário. Quem calcula a rentabilidade de aluguel de um imóvel em usufruto precisa lembrar que a renda é tributada na pessoa do usufrutuário.

Outro ponto: vender um imóvel gravado com usufruto é mais difícil, porque o comprador adquire a nua-propriedade com o ônus do uso por terceiro. Isso reduz liquidez e costuma derrubar o preço. Antes de vender, muitas vezes é preciso extinguir o usufruto, o que exige a concordância do usufrutuário.

Vale a pena para você?

Depende do objetivo. Para organizar sucessão e proteger quem você ama, é um instrumento poderoso e usado há décadas. Para quem quer flexibilidade total de comprar e vender, o usufruto engessa. Como qualquer decisão que mistura patrimônio, tributos e família, não faça no impulso nem com modelo de internet. Sente com um advogado e um contador antes de assinar qualquer coisa.

Se o imóvel em usufruto vai ser alugado para gerar renda ao usufrutuário, gestão profissional ajuda a manter tudo transparente e a prestação de contas em ordem. Para rentabilizar um imóvel em São Paulo, BH e Alphaville, conheça o serviço da Luvi. Veja também o que é o ITBI e quando ele incide, relevante na transmissão. Mais em /blog/categoria/mercado.

Usufruto vitalício ou por prazo determinado

O usufruto pode ser instituído de duas formas. O vitalício dura enquanto o usufrutuário viver, e é o mais comum no planejamento sucessório, quando os pais reservam o uso para si até o fim da vida. O por prazo determinado tem data para acabar, útil quando se quer garantir a renda ou a moradia de alguém por um período específico, como enquanto um filho estuda. A escolha entre um e outro muda os efeitos práticos e deve ser pensada com o objetivo em mente.

O usufruto pode ser cancelado?

Sim, ele se extingue em algumas situações: a morte do usufrutuário, o fim do prazo, a renúncia do próprio usufrutuário ou a destruição do imóvel, entre outras hipóteses do Código Civil. A renúncia costuma ser o caminho quando a família decide consolidar a propriedade antes do previsto, por exemplo para viabilizar uma venda. Como envolve cartório e efeitos fiscais, o cancelamento também pede orientação profissional.

Usufruto não é sobre quem é o dono no papel. É sobre quem usa e quem lucra, hoje e depois.

Cada família tem uma situação, e a regra geral não substitui análise do caso. Confirme os efeitos fiscais e sucessórios com profissionais antes de decidir.

Perguntas frequentes

O que é usufruto de um imóvel?

É o direito de usar o imóvel e receber sua renda, como o aluguel, sem ser o proprietário pleno. O usufrutuário pode morar ou alugar, mas não vender.

O que é nua-propriedade?

É a propriedade sem o direito de uso e renda enquanto durar o usufruto. O nu-proprietário terá a propriedade plena quando o usufruto se extinguir.

Para que serve o usufruto?

É muito usado em planejamento sucessório: os pais transferem a nua-propriedade aos filhos e reservam o usufruto, seguindo com o uso e a renda em vida.

Quem paga as despesas no usufruto?

Como regra geral, o usufrutuário arca com os encargos correntes, como condomínio e IPTU, e o nu-proprietário com obras estruturais, salvo ajuste no documento.