ITBI, IPTU e taxas: quem paga o quê na locação

Um dos maiores nós do aluguel não é o valor da mensalidade, é a sopa de siglas que vem junto: IPTU, ITBI, taxa de condomínio, taxa de lixo, seguro. Quem paga o quê? E de onde saiu esse tal de ITBI, que muita gente jura que existe na locação? Vamos separar cada um, com quem a lei aponta como responsável e o que o contrato costuma mudar.

Comece pelo mito do ITBI

ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Ele incide na compra e venda, quando o imóvel muda de dono, e é pago por quem compra. Na locação não existe ITBI, ponto. Se alguém tentar te cobrar ITBI para alugar, algo está muito errado. A confusão nasce porque a sigla parece com IPTU, mas são coisas diferentes: um é sobre transmitir a propriedade, o outro é sobre ter a propriedade.

IPTU: de quem é por lei, de quem é na prática

O IPTU é o imposto anual sobre a propriedade. Pela lei, é obrigação do proprietário. Mas o artigo 22 da Lei do Inquilinato tem uma expressão que muda tudo: essas despesas são do locador, salvo disposição expressa em contrário no contrato. Como quase todo contrato traz essa disposição, o IPTU acaba repassado ao inquilino na enorme maioria dos aluguéis. Ou seja, por padrão é do dono, mas o contrato legalmente empurra para o inquilino, e isso é válido.

Condomínio: a divisão que gera briga

Aqui mora a discórdia mais comum. A lei separa as despesas de condomínio em duas:

• Ordinárias: o dia a dia do prédio, salário de funcionários, limpeza, luz das áreas comuns, pequenos reparos. São do inquilino.
• Extraordinárias: o que valoriza ou reforma o patrimônio, pintura geral da fachada, troca de elevador, fundo de reserva, obras estruturais. São do proprietário.

Se o síndico rateia uma reforma de fachada e cobra do inquilino, ele tem direito de repassar essa conta ao dono. Vale guardar os boletos discriminados.

Água, luz e gás

Consumo é de quem usa, ou seja, do inquilino, sempre. Não há muita discussão aqui, salvo em imóveis sem medição individual, quando o rateio precisa estar claro no contrato.

Antes de assinar, cheque a cláusula de encargos

1. Veja se o IPTU e a taxa de lixo estão sendo repassados a você.
2. Confirme quem paga o condomínio e se está separado ordinário e extraordinário.
3. Descubra se o valor anunciado é só o aluguel ou tudo incluso.
4. Pergunte sobre o seguro incêndio: quem contrata e quem paga.
5. Guarde os boletos discriminados, principalmente do condomínio.

O que a lei não deixa repassar

Mesmo com a liberdade de o contrato repassar encargos ao inquilino, há despesas que a lei mantém no colo do proprietário, e cláusula em contrário não vale. O artigo 22 lista como obrigação do locador as despesas extraordinárias de condomínio, entre elas obras que interessem à estrutura do prédio, pintura de fachada, instalação de equipamentos novos, indenizações trabalhistas de funcionários anteriores à locação e a constituição do fundo de reserva.

Se qualquer uma dessas aparecer na cobrança do inquilino, ele pode contestar e pedir o abatimento ou o reembolso, mesmo que o contrato tente jogar a conta para o seu lado. Do outro lado da mesa, a taxa de administração da imobiliária e o prêmio do seguro de fiança são, por natureza, custo do proprietário.

Um exemplo comum em prédios mais antigos, de bairros como Funcionários, em Belo Horizonte, ou a Zona Sul de São Paulo: o condomínio aprova a troca do elevador e rateia o custo em várias parcelas. Essa é uma despesa extraordinária, do proprietário, mesmo que a parcela venha embutida no boleto mensal que o inquilino costuma pagar. O correto é o inquilino quitar a parte ordinária normalmente e descontar ou pedir o reembolso da parcela do elevador ao dono. Sem o boleto detalhado, porém, fica difícil separar uma coisa da outra, e a cobrança indevida passa despercebida por meses.

O detalhe que resolve quase toda discussão é o boleto discriminado do condomínio, porque é nele que se separa o ordinário do extraordinário. Sem o detalhamento, a conversa vira palavra contra palavra e ninguém prova nada. Guarde os boletos do ano inteiro, principalmente os meses de obra ou rateio extra, quando a chance de uma cobrança indevida cair no inquilino é maior. Se a dúvida persistir, o síndico ou a administradora do prédio consegue emitir a segunda via detalhada, que costuma encerrar o impasse antes de virar briga.

Encargos bem divididos evitam o atrito que leva à rescisão por descumprimento, e quem paga IPTU e condomínio pode abatê-los na base do imposto, como mostra o guia de imposto de renda do aluguel recebido. Mais sobre contratos na categoria de gestão. Para um aluguel com contas claras, mobiliado e sem fiador, veja a LUVI HOME. Dúvidas específicas do seu contrato, confirme com um advogado.

Perguntas frequentes

Quem paga o IPTU no aluguel?

Por lei é o proprietário, mas o artigo 22 permite disposição em contrário. Quase todo contrato repassa o IPTU ao inquilino, o que é válido.

Existe ITBI na locação?

Não. O ITBI incide apenas na compra e venda, quando o imóvel muda de dono, e é pago por quem compra. Na locação não há ITBI.

O condomínio é do inquilino ou do dono?

O condomínio ordinário, o dia a dia do prédio, é do inquilino. O extraordinário, como obras estruturais e fundo de reserva, é do proprietário.

Reforma de fachada é cobrada do inquilino?

Não. Reforma e valorização do patrimônio são despesas extraordinárias, de responsabilidade do proprietário. O inquilino pode pedir o reembolso se pagou.