Fiador quer sair do contrato: o que acontece com a garantia

O fiador ligou dizendo que "não quer mais essa responsabilidade" e pediu para ser retirado do contrato. O que você faz? A resposta depende de um detalhe que muita gente não sabe: ele pode pedir a exoneração, mas não pode simplesmente se retirar.

A Lei do Inquilinato (8.245/91) trata disso no artigo 40. O fiador pode notificar a sua intenção de sair, mas continua responsável pelos débitos por mais 120 dias após a notificação — e nesse período o locatário deve apresentar uma nova garantia ao proprietário.

O que a lei diz, sem rodeios

A exoneração do fiador depende de notificação formal — de preferência por escrito, com data registrada. A partir daí, o locador tem 30 dias para exigir do locatário uma nova garantia. Se o locatário não apresentar, o proprietário pode pedir a rescisão do contrato.

Esse mecanismo existe justamente para proteger o proprietário. O fiador não pode simplesmente desaparecer de uma hora para outra e deixar o imóvel desprotegido.

O que conta como "notificação formal"?

Na prática, qualquer comunicação rastreável serve como ponto de partida: e-mail com confirmação de leitura, mensagem de aplicativo com data, notificação extrajudicial via cartório. O cartório é a opção mais robusta — custa pouco e produz prova incontestável.

Situações que complicam o processo

1. Contrato sem cláusula de substituição de garantia Alguns contratos mais antigos não preveem o que acontece quando o fiador sai. Nesses casos, o caminho é a negociação direta. O proprietário pode aceitar um novo fiador, um depósito caução ou outro instrumento.

2. Fiador que sumiu antes de notificar Se o fiador simplesmente parou de atender e não notificou ninguém, tecnicamente ele ainda responde pelos débitos. Mas na prática, acionar alguém que desapareceu é difícil. Fique atento ao CPF do fiador e consulte o Serasa se necessário.

3. Renovação automática do contrato Quando o contrato passa para prazo indeterminado após o vencimento, o fiador pode entender que sua obrigação terminou. Isso depende do que está no contrato — muitos fiadores têm razão nessa interpretação, então é vital revisar a cláusula de garantia antes da renovação.

O que o proprietário pode e deve fazer

Recebeu a notificação do fiador? Siga esse checklist:

• Notifique o locatário imediatamente que a garantia está sendo retirada e exija nova garantia em 30 dias
• Documente tudo por escrito — não confie em acordos verbais
• Analise as opções de substituição: novo fiador, seguro-fiança, capitalização, depósito caução de até 3 aluguéis
• Se o locatário não apresentar nova garantia: você pode propor a rescisão por descumprimento contratual

Vale a pena aceitar o seguro-fiança como substituto?

Depende do perfil do locatário. O seguro-fiança cobre inadimplência e danos ao imóvel, mas tem um custo (em geral entre 1 e 2 aluguéis por ano, pago pelo locatário). Para imóveis em Alphaville ou nos Jardins, onde os contratos costumam ser de valor alto, o seguro-fiança aprovado por uma seguradora sólida pode ser mais seguro do que um novo fiador sem renda comprovada.

Veja também as alternativas quando o seguro-fiança é negado — o raciocínio de substituição de garantia é parecido.

O que acontece se o proprietário ignorar a saída do fiador

Não reagir à notificação do fiador é o pior caminho. Se o locatário se tornar inadimplente depois disso, você pode tentar acionar o fiador — mas ele vai alegar que notificou e que você não tomou providências. O risco de perder na Justiça é real.

Cada contrato tem suas particularidades. Consulte um advogado especializado em direito imobiliário antes de tomar qualquer decisão sobre substituição de garantia.

Se você gerencia múltiplos imóveis, pode ser útil contar com gestão profissional via LUVI HOME — que cuida de toda essa burocracia contratual por você.

Perguntas frequentes

O fiador pode sair do contrato de aluguel a qualquer momento?

Ele pode notificar a intenção de sair, mas permanece responsável pelos débitos por 120 dias após a notificação. A saída definitiva depende de substituição da garantia.

O que acontece se o locatário não apresentar nova garantia?

O proprietário pode pedir a rescisão do contrato por descumprimento contratual, com base no artigo 40 da Lei 8.245/91.

O fiador responde por dívidas após o contrato vencer e virar prazo indeterminado?

Depende do que está escrito no contrato. Muitos contratos preveem que a garantia cobre apenas o prazo determinado. Verifique a cláusula específica antes de assumir qualquer posição.

Quais garantias podem substituir o fiador?

Seguro-fiança, depósito caução (até 3 aluguéis), título de capitalização ou outro fiador com renda e imóvel compatíveis. A escolha depende de acordo entre as partes.