Aluguel atrasado: notificação, juros e como cobrar na lei

Dia 10. O aluguel não caiu. Você manda mensagem, sem resposta. Dia 15. Nada. Dia 20, o inquilino responde que "vai resolver essa semana". Essa sequência — familiar para quem já teve imóvel alugado — precisa de um roteiro claro para não virar bola de neve.

Aluguel atrasado não é apenas inconveniente financeiro. Sem o procedimento correto, você atrasa o processo de regularização e, se precisar de ação judicial, enfraquece sua posição.

O que você pode cobrar além do aluguel principal

A Lei do Inquilinato e o Código Civil permitem a cobrança de:

Multa contratual por atraso: em geral 10% sobre o valor do aluguel. Deve estar prevista em contrato — mas mesmo que não esteja, o artigo 47 da LI autoriza cobrança de até 10%.

Juros de mora: 1% ao mês (ou 12% ao ano) sobre o valor em aberto. Incide a partir do dia seguinte ao vencimento.

Correção monetária: pelo índice previsto em contrato (IGPM ou IPCA), aplicada sobre o período de atraso.

Honorários advocatícios (se ação judicial): em geral 10% a 20%, previstos na LI para execução judicial de débitos locatícios.

Passo a passo: o que fazer quando o aluguel atrasa

Dia 1 do atraso: não precisa fazer nada além de registrar. Atrasos de 1 a 2 dias acontecem e muitas vezes se resolvem sem intervenção.

Dia 5 a 7: entre em contato de forma direta — WhatsApp, e-mail ou ligação. Pergunte diretamente se há algum problema e qual a previsão de pagamento. Guarde a conversa.

Dia 10 a 15: se não houve pagamento e a comunicação é vaga, envie notificação escrita. E-mail com confirmação de leitura serve. Descreva o valor em aberto, a multa e os juros calculados, e dê prazo de 3 a 5 dias para regularização.

Após 30 dias de atraso: consulte advogado especializado em locação. Nesse ponto, você tem base para ajuizar ação de despejo por falta de pagamento.

A notificação extrajudicial: quando usar e como

A notificação extrajudicial é um documento formal enviado ao inquilino com o valor em aberto e a exigência de pagamento. Pode ser feita por:

• Cartório de notas (notificação via cartório): tem mais peso jurídico, custa entre R$ 80 e R$ 200 em geral e fica registrada como documento público.
• E-mail com aviso de leitura e confirmação de recebimento: aceito como prova, mas com peso menor que o cartório.
• Carta registrada com AR (aviso de recebimento): boa alternativa entre os dois.

A notificação interrompe a prescrição e demonstra que você agiu de forma diligente — o que importa se o caso for a juízo.

Ação de despejo por falta de pagamento: o que esperar

A ação de despejo por falta de pagamento é prevista no artigo 9° e no artigo 62 da Lei do Inquilinato. Após o ajuizamento, o inquilino tem 15 dias para:

• Purgar a mora (pagar tudo em aberto — aluguel, multa, juros, custas e honorários)
• Apresentar defesa

Se o inquilino purgar a mora, o processo é extinto e o contrato segue. Se não purgar nem apresentar defesa, a Justiça pode conceder liminar de despejo.

O prazo total do processo varia muito conforme o Fórum e a comarca, mas em média fica entre 3 e 8 meses. Em São Paulo, a vara de locações costuma ter rito mais ágil do que em outros estados.

Seguro fiança e garantia: o que muda quando há inadimplência

Se o contrato tem seguro fiança, acione a seguradora imediatamente quando o atraso ultrapassar o período de carência previsto na apólice (em geral, o aluguel do mês vencido). A seguradora paga o aluguel e depois cobra do inquilino diretamente.

Com fiador: notifique o fiador por escrito ao mesmo tempo em que notifica o inquilino. O fiador é co-responsável e precisa saber do atraso para não alegar que não foi comunicado.

O que NÃO fazer quando o aluguel atrasa

• Entrar no imóvel sem autorização
• Cortar água, luz ou gás para pressionar pagamento (é crime)
• Ameaçar ou constranger o inquilino de qualquer forma
• Retirar os pertences do inquilino do imóvel

Todas essas ações podem virar ação contra você — o proprietário que age fora da lei em caso de inadimplência pode ser responsabilizado civil e penalmente.

Para entender o contexto completo da relação locatícia, leia direitos e deveres do proprietário no contrato de aluguel. Quem ainda está escolhendo o modelo de garantia deve ver como escolher entre seguro fiança, fiador e caução. Consulte sempre advogado especializado em locação antes de ajuizar qualquer ação.

Perguntas frequentes

Quantos dias de atraso para poder entrar com ação de despejo?

Tecnicamente, um dia de atraso já configura inadimplência. Na prática, a maioria dos advogados recomenda aguardar ao menos 30 dias e tentar a cobrança extrajudicial antes de ajuizar ação. Isso fortalece a posição do proprietário e pode evitar o processo.

Quanto é a multa por atraso de aluguel?

Em geral 10% sobre o valor do aluguel atrasado, mais juros de mora de 1% ao mês. O percentual exato deve estar no contrato — mas mesmo sem previsão expressa, a Lei do Inquilinato permite cobrança de até 10%.

O inquilino pode ser despejado por um mês de atraso?

Sim — a lei não exige meses acumulados. Um mês de inadimplência já autoriza o ajuizamento da ação. Porém, no processo, o inquilino pode purgar a mora (pagar tudo) nos primeiros 15 dias e o processo é extinto.

Posso cortar a água ou luz do inquilino inadimplente?

Não. Cortar serviços essenciais para forçar a saída do inquilino é crime no Brasil, independentemente do valor da dívida. O caminho legal é a notificação formal e, se necessário, a ação de despejo.