Direitos e deveres do proprietário no contrato de aluguel

Ser proprietário de imóvel alugado não é só receber o aluguel todo mês. Tem obrigação de entrega, dever de manutenção, restrição de acesso e limite para retomada. Muitos proprietários descobrem essas regras na hora do conflito — quando já é tarde para agir da forma certa.

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) é clara: protege tanto o inquilino quanto o proprietário. Entender o que você pode e o que não pode fazer é o que separa uma relação locatícia tranquila de um processo judicial.

O que o proprietário tem direito

Receber o aluguel no prazo e reajustá-lo anualmente

O aluguel deve ser pago na data acordada em contrato. O atraso — mesmo de um dia, dependendo do contrato — já autoriza cobrança de multa (em geral 10%) e juros de mora (1% ao mês).

O reajuste anual é direito do proprietário e deve estar previsto no contrato, vinculado a um índice — em geral IGPM ou IPCA. Reajuste sem previsão contratual não pode ser imposto unilateralmente.

Exigir garantia locatícia

O proprietário pode exigir uma das formas de garantia previstas na lei: fiador, caução (em dinheiro, até três aluguéis), seguro fiança ou título de capitalização. Não pode exigir mais de uma garantia simultaneamente — isso é proibido pela Lei do Inquilinato.

Retomar o imóvel em casos previstos

O proprietário pode solicitar o imóvel de volta em situações específicas: fim do contrato sem renovação, falta de pagamento do aluguel, uso inadequado do imóvel, sublocação não autorizada, necessidade de uso próprio ou de parente próximo.

Fora dessas hipóteses, o proprietário não pode solicitar o imóvel enquanto o contrato vigorar.

Fazer vistoria periódica

Com prévia comunicação e acordo com o inquilino, o proprietário pode inspecionar o imóvel para verificar seu estado de conservação. Isso deve estar previsto em contrato.

O que o proprietário é obrigado a fazer

Entregar o imóvel em condições habitáveis

O imóvel precisa estar em boas condições de uso no momento da entrega: estrutura, instalações elétricas e hidráulicas funcionando, sem problemas estruturais preexistentes.

Manter o imóvel — e aqui vem a parte que confunde

A responsabilidade de manutenção é dividida:

Proprietário: problemas estruturais (infiltração na laje, fiação elétrica original com defeito, tubulação embutida com vazamento, telhado com problema). Também é responsável pela manutenção de equipamentos que vieram com o imóvel e não tiveram dano por mau uso.

Inquilino: manutenção de uso corriqueiro — lâmpadas, torneiras de vedação desgastada pelo tempo normal, filtros de ar-condicionado, pequenos reparos causados por uso cotidiano.

A regra prática: problema que já existia antes do inquilino entrar, ou que surgiu por desgaste estrutural, é do proprietário. Problema que o inquilino causou, é do inquilino.

Quitar IPTU e condomínio — salvo acordo contratual

Por padrão legal, IPTU é responsabilidade do proprietário. O condomínio também. Mas a lei permite que o contrato transfira esses custos para o inquilino — e isso é muito comum no mercado. Verifique o que está no seu contrato antes de assumir que alguém vai pagar por você.

O que o proprietário não pode fazer

Entrar no imóvel sem autorização. Já detalhamos isso — mas vale repetir: posse é do inquilino, acesso sem autorização é ilegal.

Cobrar mais de uma garantia. A lei é explícita: fiador + caução + seguro fiança ao mesmo tempo é proibido.

Aumentar o aluguel fora da data contratual ou além do índice combinado. Reajuste surpresa ou acima do previsto pode ser contestado.

Retirar o inquilino por conta própria ao final do contrato. Se o inquilino não sair, o caminho é a ação de despejo — não cortar água, luz ou forçar saída. Cortar serviços essenciais para pressionar saída é crime.

Vender o imóvel sem dar preferência ao inquilino. O inquilino deve ser notificado formalmente com os termos da venda antes de qualquer fechamento com terceiro.

A retomada para uso próprio: como funciona

O proprietário pode solicitar o imóvel para uso próprio ou de familiares diretos — mas com regras:

• Só pode pedir após o prazo mínimo de vigência do contrato (geralmente 30 meses)
• Deve notificar com antecedência mínima de 30 dias
• Precisa efetivamente usar o imóvel — se alugar para terceiro em seguida, o inquilino pode acionar por perdas e danos

Para entender o outro lado, leia direitos e deveres do inquilino segundo a Lei do Inquilinato. E quando o aluguel não chega, o artigo sobre aluguel atrasado: notificação, juros e como cobrar na lei mostra o passo a passo legal. Consulte sempre um advogado especializado em locação para situações complexas.

Perguntas frequentes

O proprietário pode aumentar o aluguel a qualquer momento?

Não. O reajuste só pode ser feito na data prevista em contrato (em geral anualmente) e pelo índice acordado (IGPM ou IPCA, normalmente). Reajuste fora do prazo ou acima do índice pode ser contestado pelo inquilino.

Quem paga IPTU no contrato de aluguel, proprietário ou inquilino?

Por padrão legal, o IPTU é responsabilidade do proprietário. Mas o contrato pode transferir esse custo ao inquilino — e isso é muito comum no mercado. O que vale é o que está escrito no contrato.

O proprietário pode exigir fiador e caução ao mesmo tempo?

Não. A Lei do Inquilinato proíbe a cobrança de mais de uma modalidade de garantia simultaneamente. O proprietário deve escolher entre fiador, caução, seguro fiança ou título de capitalização.

O proprietário pode pedir o imóvel de volta antes do contrato terminar?

Só em hipóteses específicas previstas na Lei do Inquilinato: falta de pagamento, uso inadequado, sublocação não autorizada ou, com aviso e cumprimido o prazo mínimo, para uso próprio. Fora dessas situações, não pode retomar o imóvel antes do vencimento.