Direito de preferência: quando o inquilino pode comprar primeiro

Seu inquilino está há três anos no imóvel, você decide vender e, de repente, ele aparece com um advogado reclamando que tinha o direito de comprar primeiro. Isso acontece. E se não seguir o rito certo, a venda pode até ser anulada.

O direito de preferência está no artigo 27 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e é uma regra que muita gente conhece de nome mas ignora na prática. Funciona assim: antes de fechar negócio com um terceiro, o proprietário precisa oferecer o imóvel ao inquilino nas mesmas condições — preço, prazo, forma de pagamento. O inquilino tem 30 dias corridos para aceitar ou recusar.

Como fazer a notificação corretamente

A notificação precisa ser formal. Não basta um recado de WhatsApp ou um bilhete embaixo da porta. O correto é uma comunicação escrita, entregue pessoalmente com recibo ou enviada por carta com aviso de recebimento (AR). Nela devem constar: preço pedido, condições de pagamento (à vista, financiado, parcelado direto), prazo para resposta e data-limite.

Se o inquilino não se manifestar em 30 dias, você está livre para vender a quem quiser — desde que nas mesmas condições informadas. Vender por um valor menor ou com melhores condições para o comprador externo, sem oferecer o mesmo ao inquilino, é justamente o que abre a brecha para contestação judicial.

Quando o direito de preferência pode ser exercido mesmo depois da venda

Aqui mora o perigo: se o proprietário descumprir o rito, o inquilino tem 6 meses após o registro da escritura para depositar judicialmente o valor e "tomar" o imóvel do comprador. O comprador, por sua vez, pode voltar contra o vendedor exigindo perdas e danos.

Esse prazo de 6 meses só conta a partir do momento em que o inquilino tem ciência do registro — o que pode demorar, dependendo do caso. Por isso a notificação prévia correta é muito mais do que formalidade: é proteção para todas as partes.

Três situações em que o direito de preferência NÃO se aplica

Nem sempre o inquilino tem essa proteção. Não há direito de preferência quando:

1. O imóvel é vendido junto com outros, em conjunto — por exemplo, um edifício inteiro sendo vendido de uma vez só para um único comprador.
2. Há cláusula contratual em sentido contrário, desde que celebrada por prazo determinado e com renúncia expressa ao direito. Isso é pouco comum, mas existe.
3. A transferência não é uma compra e venda — doação, herança e permuta não acionam o direito de preferência.

E se o imóvel for usado como garantia de financiamento?

Alienação fiduciária e hipoteca não configuram "venda" para fins do artigo 27. Então colocar o imóvel em garantia de um empréstimo não exige notificação prévia ao inquilino. Agora, se o banco executar a garantia e depois leiloar o imóvel, aí sim o inquilino pode ser notificado — mas as regras variam caso a caso, e aqui um advogado especializado em direito imobiliário faz toda a diferença.

O que anota o contrato de locação tem peso

Se o contrato de locação está registrado em cartório e averbado na matrícula do imóvel, o direito de preferência tem efeito contra o comprador também — ou seja, o novo dono não pode simplesmente ignorar o inquilino. Se o contrato não está registrado, o direito existe só na relação entre locador e locatário, com possibilidade de perdas e danos, mas sem o direito de "desfazer" a venda.

Registrar o contrato de locação em cartório custa menos do que a dor de cabeça de uma ação anulatória de compra e venda.

Passo a passo para vender sem dor de cabeça

1. Decida o preço e condições antes de conversar com qualquer comprador.
2. Notifique o inquilino por escrito, com AR ou entrega pessoal documentada.
3. Aguarde os 30 dias. Se ele recusar por escrito, guarde o documento.
4. Feche com o comprador nas mesmas condições informadas ao inquilino.
5. Se mudar qualquer condição relevante (preço, prazo), notifique de novo.

Parece burocrático, mas o processo todo raramente leva mais de 5 semanas. E dá uma tranquilidade enorme para todos os envolvidos — inclusive para o comprador, que não quer descobrir depois que tem alguém com direito de comprar o imóvel que acabou de adquirir.

Para gestão profissional do processo de locação e venda, a Luvi cuida de cada etapa com contratos bem estruturados desde o início.

Perguntas frequentes

O inquilino pode comprar o imóvel alugado se eu quiser vender?

Sim, a Lei do Inquilinato garante ao inquilino o direito de comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros. O proprietário precisa notificá-lo formalmente e aguardar 30 dias corridos para a resposta.

O que acontece se o proprietário vender sem avisar o inquilino?

O inquilino tem até 6 meses após o registro da escritura para depositar judicialmente o valor e "reaver" o imóvel. O comprador pode exigir perdas e danos do vendedor que descumpriu a regra.

Como fazer a notificação do direito de preferência?

Por escrito, com entrega pessoal documentada ou carta com aviso de recebimento (AR). Deve informar preço, condições de pagamento e prazo de 30 dias para o inquilino se manifestar.

Doação e herança também ativam o direito de preferência?

Não. O direito de preferência se aplica somente à compra e venda. Doação, herança e permuta não exigem notificação prévia ao inquilino.