Repasse de água, luz e gás: o que é do inquilino e o que é do dono

Você assinou o contrato de aluguel, entregou as chaves — e no primeiro mês chegou uma conta de água no seu nome. Ou o contrário: o inquilino reclamou que a luz foi cortada porque o contrato dizia que era do proprietário, mas você nunca teve isso escrito em lugar nenhum. Esse tipo de confusão é desnecessário e se resolve com duas páginas bem escritas.

A regra geral: consumo é do inquilino

A Lei do Inquilinato (artigo 22) determina que o locador deve entregar o imóvel em condições de uso — isso inclui ter as instalações de água, luz e gás funcionando. Mas o consumo é responsabilidade do inquilino, salvo acordo diferente.

Na prática, o que o contrato deve deixar claro é quem está com os contratos de serviço no nome, e como o repasse vai funcionar quando o nome é do proprietário.

Três cenários possíveis — e o que cada um exige

Cenário 1: Contratos no nome do inquilino (o mais limpo) O inquilino transfere as contas de luz, água e gás para o próprio CPF antes de entrar no imóvel. Paga diretamente à concessionária. O proprietário não tem nenhum envolvimento.

Vantagem: zero envolvimento do proprietário. Inadimplência com a concessionária é problema do inquilino. Exigência: o imóvel precisa de matrícula/ligação ativa para transferência. Incluir no contrato a obrigação de reverter para o nome do proprietário ao sair.

Cenário 2: Contratos no nome do proprietário, repasse mensal O proprietário recebe as contas e desconta do aluguel (ou cobra separado). Muito comum em locações de curta duração ou quando a transferência é difícil.

Vantagem: facilita quando o imóvel muda de inquilino com frequência. Risco: se o inquilino não pagar, o débito é do proprietário com a concessionária. Corte de serviço = problema do proprietário. Exigência: contrato deve definir o prazo de repasse, o que acontece se o inquilino atrasar o repasse e o teto de consumo (se houver).

Cenário 3: Contas inclusas no aluguel O proprietário define um valor de aluguel que já inclui uma estimativa de consumo. Funciona em locações curtas (temporada) mas é problemático em contratos longos — consumo varia, e você pode estar bancando o air conditioner do inquilino.

Recomendação: evitar em contratos de 12 meses ou mais, exceto com cláusula de ajuste por consumo real.

O gás: atenção especial

Gás encanado tem uma particularidade: a concessionária (Comgás em SP, Gasmig em BH) pode ou não permitir transferência de titularidade dependendo do tipo de contrato do condomínio. Em muitos prédios, o contrato de gás é do condomínio, não da unidade — e o rateio já vem no boleto do condomínio.

Se o imóvel usa botijão (GLP), o "contrato" não existe — o inquilino simplesmente compra o botijão. Mas quem é responsável pelo regulador de pressão e pela mangueira? O proprietário (são instalações do imóvel); a substituição por desgaste pode ser do inquilino, mas a instalação original é do dono.

O que o contrato deve prever, ponto a ponto

• Nome em que está cada serviço e prazo para transferência (ou justificativa para manter no proprietário)
• Forma de repasse quando a conta está no nome do proprietário (valor fixo? Conta real? Prazo?)
• Multa por corte de serviço causado por falta de pagamento do inquilino
• Responsabilidade pela manutenção das instalações (chuveiro, torneiras, regulador de gás)
• Procedimento de reversão dos contratos ao encerrar a locação

Quando o proprietário assume algum custo

Há situações em que o proprietário pode bancar um item: - IPTU: pode ser do proprietário ou do inquilino — o contrato define. Se não houver previsão, é do proprietário. - Seguro incêndio obrigatório: é do proprietário (artigo 22 da Lei do Inquilinato), salvo cláusula em contrário. - Taxa de condomínio: em geral, do inquilino (artigo 23), mas algumas administradoras tratam de forma diferente. Defina no contrato.

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Perguntas frequentes

O inquilino é obrigado a colocar a conta de luz e água no próprio nome?

Não por lei, mas é a prática recomendada e o contrato pode exigir. Quando o contrato impõe a transferência, o inquilino tem a obrigação de fazê-la dentro do prazo estabelecido, geralmente 30 dias após a entrada.

Se a conta de água está no nome do proprietário e o inquilino não repassa, o que acontece?

O proprietário responde pela dívida com a concessionária, incluindo o risco de corte. Por isso o contrato deve prever multa por atraso no repasse e, idealmente, cláusula de desconto automático do aluguel.

O IPTU é do proprietário ou do inquilino?

Legalmente, o IPTU é do proprietário. Mas o contrato pode transferir essa obrigação ao inquilino — e muitos contratos fazem isso. Se não houver previsão contratual, o proprietário responde pelo pagamento.

Quem paga a conta de condomínio: proprietário ou inquilino?

A Lei do Inquilinato (artigo 23) estabelece que o inquilino deve pagar o condomínio ordinário (despesas do dia a dia). Despesas extraordinárias (obras, reformas estruturais) são do proprietário, salvo acordo em contrário no contrato.