Imóvel para temporada: as regras do condomínio que você precisa checar

47% dos síndicos de condomínios em São Paulo disseram já ter recebido reclamação de moradores sobre locação por temporada, segundo levantamento da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios (AABIC). O número não surpreende quem conhece o mercado — mas surpreende a quantidade de proprietários que colocam o imóvel no Airbnb sem checar uma linha sequer da convenção.

O condomínio pode proibir a locação por temporada?

Sim, e com respaldo legal. O STJ (Superior Tribunal de Justiça) já decidiu, em sede de recursos repetitivos (Tema 1.199), que condomínios podem proibir ou restringir a locação por curta temporada (tipo Airbnb) se a convenção assim estabelecer — ou se for aprovado em assembleia por maioria qualificada (em geral 2/3 dos condôminos).

Isso não significa que todos os condomínios proíbem. Muitos permitem, com ou sem condições. O problema é que quase ninguém lê a convenção antes de anunciar.

O que checar na convenção do seu condomínio

1. Há cláusula específica sobre locação por temporada? Algumas convenções já mencionam explicitamente plataformas digitais ou "locação de curta duração". Outras tratam o tema sob "cessão de uso do imóvel" de forma genérica. Procure ambas as expressões.

2. Qual é o prazo mínimo de locação permitido? Algumas convenções definem prazo mínimo — "não inferior a 30 dias", por exemplo. Se sua operação de temporada é de fim de semana ou semana, essa cláusula inviabiliza o modelo.

3. O hóspede precisa ser cadastrado na portaria? Muitos condomínios exigem cadastro prévio de visitantes. Para locação de temporada, isso significa que você (ou seu gestor) precisa comunicar a portaria com antecedência sobre cada reserva — nome completo, período, número do apartamento.

4. Há restrições de horário para entrada/saída de hóspedes? Check-in às 23h pode ser absolutamente aceitável para o hóspede e um problema para o condomínio se o regulamento interno proibir circulação intensa após as 22h.

5. Qual é a multa por infração? Condomínios que proíbem e flagrantes infrações aplicam multas conforme o regimento interno — que podem chegar a 5 vezes o valor do condomínio mensal por ocorrência.

E se a convenção for omissa?

Se a convenção não menciona o tema, o entendimento jurídico dominante é que a locação por temporada é permitida — afinal, o direito de propriedade inclui o direito de usar e fruir o bem. Mas "não proibido" não é o mesmo que "sem complicações".

Mesmo sem proibição formal, o condomínio pode acionar o dono do apartamento se os hóspedes causarem perturbação de sossego, danificarem áreas comuns ou desrespeitarem as normas do condomínio. A responsabilidade pelo comportamento dos hóspedes é do proprietário.

Como operar dentro das regras

Se a convenção permite (ou é omissa), organize sua operação assim:

• Comunique a portaria com antecedência sobre cada reserva (nome do hóspede, período, número de ocupantes)
• Inclua as regras do condomínio no material de boas-vindas que você envia ao hóspede
• Escolha uma fechadura eletrônica com código temporário para cada reserva — evita problema de chave e garante acesso controlado
• Tenha um contato local (você, zelador ou gestor) disponível para emergências durante a estadia

Se você quiser operar com profissionalismo e ter apoio nessa estrutura, veja como funciona a gestão de temporada em https://stayluvi.com/investir.

O que acontece se você descumprir a convenção

Além da multa, o condomínio pode ingressar com ação judicial para obrigar a cessação da atividade. Em casos extremos, com reincidência, pode haver perda de direito de uso de áreas comuns. A convenção é um contrato coletivo com força jurídica — descumpri-la não é só inconveniente, é arriscado.

Antes de qualquer anúncio, leia a convenção. Se não souber interpretar alguma cláusula, consulte um advogado imobiliário. O custo de uma consulta é irrisório comparado a uma multa ou processo condominial.

Para mais contexto sobre regras de uso e gestão de imóveis, explore o conteúdo sobre locação em geral e entenda também as regras de locação para pessoa jurídica.

Perguntas frequentes

O condomínio pode proibir Airbnb e locação por temporada?

Sim. O STJ decidiu (Tema 1.199) que condomínios podem proibir ou restringir locações de curta duração via convenção ou aprovação em assembleia por maioria qualificada. Leia a convenção do seu condomínio antes de anunciar.

Quem é responsável por danos causados pelo hóspede no condomínio?

O proprietário do apartamento. Se um hóspede danificar área comum ou perturbar os moradores, o condomínio aciona o dono do imóvel, não o hóspede diretamente. Por isso é essencial incluir as regras do condomínio no check-in.

Preciso comunicar a portaria sobre cada hóspede de temporada?

Em geral, sim. A maioria das convenções exige cadastro de visitantes/moradores temporários. Informe nome, período e número de ocupantes com antecedência. Alguns condomínios pedem cópia de documento.

Se a convenção não menciona Airbnb, posso alugar por temporada?

O entendimento predominante é que sim, desde que a convenção não proíba. Mas você ainda é responsável pelo comportamento dos hóspedes e pelo cumprimento das normas internas. A omissão na convenção não é carta branca.