Reforma estrutural durante a locação: quem arca com o custo

A infiltração começou como uma mancha pequena no teto do banheiro. Em três meses, o reboco caiu, o forro apodreceu e o inquilino está pedindo abatimento no aluguel ou vai embora. Quem paga? Depende — mas na maioria dos casos estruturais, é o proprietário. E quanto antes você entender essa divisão, menos litígio vai enfrentar.

A regra geral da Lei do Inquilinato

Os artigos 22 e 23 da Lei 8.245/91 estabelecem uma divisão básica:

Responsabilidade do proprietário: - Manter o imóvel em condições de uso e habitabilidade - Realizar reformas e reparos estruturais - Responder por vícios ou defeitos anteriores à locação - Pagar seguro contra incêndio (salvo pacto em contrário)

Responsabilidade do inquilino: - Pequenos reparos e conservação do que usa - Substituição de componentes de desgaste normal (lâmpadas, torneiras com vazamento por mau uso, borrachas de vedação) - Devolver o imóvel no mesmo estado em que recebeu, descontado o desgaste natural

A linha que separa "estrutural" de "conservação" é onde nascem os conflitos.

O que é reforma estrutural na prática

Estrutural é tudo que afeta a integridade, habitabilidade ou segurança do imóvel, e que não decorre de mau uso do inquilino. Exemplos claros:

• Infiltração proveniente de cobertura, laje ou parede externa
• Problemas elétricos no quadro de energia ou na fiação embutida
• Fissuras em paredes portantes
• Entupimento de esgoto causado por problema na tubulação (não por descarte indevido do inquilino)
• Falha no sistema hidráulico embutido (encanamento dentro da parede)
• Reboco caindo por umidade estrutural

Exemplos que costumam ser do inquilino: - Torneira pingando por desgaste de uso - Lâmpada queimada - Trinco de porta ou janela desgastado - Vidro quebrado por acidente durante a locação - Pequenos buracos na parede por quadros

O que acontece se o proprietário se recusar a fazer a reforma

O inquilino tem algumas opções legais:

1. Notificação formal e prazo O inquilino pode notificar o proprietário por escrito, dando prazo razoável para a realização dos reparos. A notificação extrajudicial (por cartório) é a forma mais robusta.

2. Realizar os reparos e descontar do aluguel Se o proprietário não atende no prazo e a situação compromete a habitabilidade, o inquilino pode contratar o serviço e descontar o valor do aluguel subsequente — com obrigação de apresentar nota fiscal (artigo 26 da Lei do Inquilinato). Esse direito tem limites e condições: o problema deve ser urgente e o proprietário notificado.

3. Pedir rescisão sem multa Se o imóvel torna-se inabitável por falha de manutenção estrutural, o inquilino pode rescindir o contrato sem pagar multa proporcional, com base no artigo 22 da Lei.

O que fazer se o problema ocorreu durante a locação mas a causa não é clara

Aqui está o caso mais complicado. A infiltração que surgiu no terceiro mês de locação: foi porque o inquilino deixou água acumular na varanda? Ou porque a impermeabilização da laje já estava comprometida antes?

Nesses casos, o laudo técnico de um engenheiro ou arquiteto é o instrumento certo. Quem o paga? Na prática, quem levanta a questão paga o laudo — mas o custo pode ser ressarcido se a responsabilidade for comprovadamente da outra parte.

Evite chegar nesse ponto: o laudo de vistoria de entrada bem feito documenta o estado anterior e ajuda a definir a origem do problema.

Reforma durante a locação: o inquilino pode ser obrigado a sair?

Se a reforma for urgente e inviabilizar a moradia, o proprietário pode exigir a desocupação temporária. Nesses casos, em geral o proprietário deve oferecer alternativa de moradia ou redução proporcional do aluguel pelo período de inviabilidade. Não há um dispositivo único que regule tudo — a negociação e o bom senso são essenciais.

Para uma gestão de aluguel que minimize esses conflitos, acesse https://stayluvi.com/investir e veja como um processo estruturado de vistoria e manutenção faz diferença. Entenda também como funciona o repasse de água, luz e gás para completar a visão sobre responsabilidades na locação.

Perguntas frequentes

Quem paga a reforma de infiltração em imóvel alugado?

Em geral, o proprietário. Infiltração proveniente de cobertura, laje, parede externa ou tubulação embutida é problema estrutural. Se a infiltração foi causada por mau uso do inquilino (como acúmulo de água em varanda), a responsabilidade pode mudar.

O inquilino pode descontar a reforma do aluguel?

Sim, em casos urgentes que comprometam a habitabilidade, após notificação ao proprietário com prazo razoável não atendido. O inquilino deve apresentar nota fiscal do serviço e fazer o desconto do aluguel seguinte, conforme o artigo 26 da Lei do Inquilinato.

Se o imóvel precisar de reforma estrutural, o inquilino pode sair sem multa?

Se o imóvel tornar-se inabitável por falha de manutenção do proprietário, o inquilino pode rescindir sem multa com base no artigo 22 da Lei do Inquilinato. A rescisão deve ser justificada com evidência do problema.

O laudo de vistoria de entrada ajuda a definir quem paga a reforma?

Sim, e muito. Um laudo detalhado com fotos e descrição do estado original do imóvel é o principal instrumento para determinar se um problema surgiu antes ou durante a locação, e assim definir quem é o responsável.