Contrato de gaveta: por que ele ainda existe e por que evitar

Em 2024, uma família de São Bernardo do Campo perdeu o apartamento que havia "comprado" 12 anos antes por contrato de gaveta. O vendedor original faleceu, os herdeiros não reconheceram a venda informal e a Justiça, sem escritura registrada, não teve como garantir o direito dos compradores. Esse tipo de caso se repete com frequência no Brasil — e é perfeitamente evitável.

O que é o contrato de gaveta

É um contrato particular de compra e venda de imóvel que não passa pelo Cartório de Registro de Imóveis. Fica "na gaveta" — entre as partes, sem valor perante terceiros ou registro público.

Ele não substitui a escritura. Não transfere a propriedade. O imóvel continua no nome do vendedor para todos os efeitos legais até que a escritura seja lavrada e registrada. O comprador tem apenas uma obrigação contratual entre as partes, não um direito real sobre o bem.

Por que as pessoas ainda usam

A resposta mais honesta é: custo e burocracia.

Escritura pública tem custo de lavratura (em torno de 0,3% a 0,5% do valor do imóvel no tabelionato). Registro no Cartório de Imóveis custa mais 0,3% a 0,5%. ITBI para o município: de 2% a 3% dependendo da cidade — em São Paulo, 3% sobre o valor de referência. Numa compra de R$ 500.000 em SP, o custo total de regularização pode chegar facilmente a R$ 25.000 a R$ 30.000.

Para quem não tem esse valor na hora da compra, a tentação de "fazer um contrato particular e registrar depois" é grande. O problema é que "depois" costuma nunca chegar — e a situação só se complica com o tempo.

Outra razão: imóveis com financiamento ativo (pela Caixa, por exemplo) não podem ser transferidos sem quitação da dívida ou anuência do banco. O comprador que não tem como quitar ou reassumir o financiamento — ou que não passaria na análise de crédito — acaba recorrendo ao contrato informal para "fechar o negócio".

Os riscos reais para cada parte

Para o comprador: - O vendedor pode vender o mesmo imóvel para outra pessoa (que registra primeiro, fica com o imóvel) - Em caso de falecimento do vendedor, os herdeiros podem contestar a venda - O vendedor pode acumular dívidas que resultam em penhora do imóvel - O comprador não pode financiar o imóvel, obter crédito com ele como garantia ou transferir para outra pessoa sem passar pela mesma irregularidade - O imóvel não aparece na declaração de IR do comprador como bem próprio

Para o vendedor: - Continua com o imóvel no nome, pagando IPTU, respondendo por dívidas condominiais e eventuais ações judiciais sobre o bem - Se o "comprador" não pagar as parcelas, recuperar o imóvel exige ação judicial - Corre o risco de ter o nome envolvido em litígios do imóvel mesmo após "vendê-lo"

Como regularizar um contrato de gaveta

Se você está em uma situação assim — seja como comprador ou vendedor — existem caminhos:

Se o vendedor ainda está vivo e cooperativo: a solução mais simples é lavrar a escritura pública de compra e venda, pagar o ITBI e registrar. O contrato de gaveta serve como base para documentar o negócio anterior.

Se houve financiamento: entre em contato com o banco credor (Caixa, Bradesco, Itaú etc.) e verifique a possibilidade de assumir o financiamento formalmente — é o que o banco chama de "troca de devedor". Exige aprovação de crédito do comprador.

Se o vendedor faleceu ou não coopera: o caminho é judicial. A "ação de adjudicação compulsória" permite que o comprador com contrato de gaveta comprove o negócio e obtenha judicialmente o título de propriedade. É mais demorado e custoso, mas funciona — desde que você tenha o contrato, comprovantes de pagamento e testemunhas.

Quanto custa regularizar agora versus o custo de não regularizar

Regularizar hoje: ITBI + escritura + registro. Para um imóvel de R$ 400.000 em SP, algo entre R$ 20.000 e R$ 28.000.

Não regularizar: risco de perder o imóvel completamente, custo de ação judicial (que pode chegar a R$ 30.000 ou mais em honorários e custas) e anos de incerteza. Além de não poder vender, financiar ou usar o imóvel como garantia enquanto estiver irregular.

A conta é clara. Confirme sempre os valores atualizados com um tabelionato e um contador — e consulte um advogado imobiliário antes de assinar qualquer contrato informal de imóvel.

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Perguntas frequentes

O contrato de gaveta tem validade jurídica?

Tem validade entre as partes signatárias, mas não transfere a propriedade do imóvel. Perante terceiros e para efeitos legais, o imóvel permanece no nome do vendedor até o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

Posso perder um imóvel comprado com contrato de gaveta?

Sim. Se o vendedor acumular dívidas, falecer, ou vender o mesmo imóvel para outro comprador que registre primeiro, você pode perder o bem. O contrato de gaveta não garante prioridade de propriedade.

Como regularizar um imóvel comprado por contrato de gaveta?

Se o vendedor cooperar, lavre a escritura pública e registre no cartório de imóveis. Se o imóvel tem financiamento, verifique a possibilidade de assumir o contrato com o banco. Se o vendedor não cooperar ou faleceu, a ação de adjudicação compulsória é o caminho judicial.

Quanto custa regularizar um imóvel com contrato de gaveta?

O custo principal inclui ITBI (2% a 3% do valor do imóvel conforme o município), escritura pública no tabelionato (0,3% a 0,5%) e registro no cartório de imóveis (0,3% a 0,5%). Em SP, para um imóvel de R$ 400.000, o total costuma ficar entre R$ 20.000 e R$ 28.000.