Contrato de aluguel comentado: cláusulas que mais geram dúvida

O contrato de aluguel tem em média 8 a 15 páginas. A maioria das pessoas assina depois de ler umas 3. As dúvidas aparecem exatamente naquelas páginas que ficaram para depois.

Vou comentar as cláusulas que aparecem com mais frequência em conflitos entre locadores e locatários — com o que a Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) diz sobre cada uma.

Cláusula de reajuste: IGP-M, IPCA ou o que você negociar

O contrato precisa especificar o índice de reajuste anual. Não há índice obrigatório por lei — mas o IGP-M e o IPCA são os mais usados. O problema é que o IGP-M pode disparar em anos de crise cambial (chegou a 37% em 2020), tornando o aluguel insuportável para o inquilino.

Alguns contratos usam o IPCA, outros preveem "o menor entre IGP-M e IPCA" como proteção mútua. Isso é válido — é acordo entre as partes.

O que NÃO é válido: reajuste fora do aniversário do contrato, reajuste sem índice especificado ou reajuste acima do índice previsto. O reajuste é sempre anual, nunca em prazo menor.

Garantias: caução, fiador, seguro-fiança e título

O contrato pode ter apenas UMA modalidade de garantia — a lei proíbe que o locador exija mais de uma (art. 37 da Lei 8.245/91). As mais comuns:

Caução em dinheiro: até 3 aluguéis. Deve ser depositada em conta poupança em nome do locatário, corrigida pela Selic na devolução. Muitos proprietários esquecem a correção — o inquilino tem direito.

Fiador: pessoa física com imóvel quitado no mesmo município. A responsabilidade do fiador vai além do contrato: ele pode ser cobrado até a efetiva desocupação do imóvel, mesmo após o vencimento contratual.

Seguro-fiança: pago pelo locatário (1 a 2 aluguéis por ano), garante ao locador. É prático mas não-reembolsável ao locatário.

Título de capitalização: menos comum, funciona como caução com resgate ao final.

A cláusula que o locador não pode colocar: "caso o fiador desista, o locatário deverá apresentar novo fiador em X dias ou o contrato poderá ser rescindido". Isso não é válido por si só — o locatário precisa apresentar garantia equivalente, mas a rescisão imediata não é automática.

Prazo e renovação: o que muda com 30 meses

Contratos de prazo determinado abaixo de 30 meses exigem motivação legal para que o proprietário retome o imóvel antes do vencimento. Contratos por 30 meses ou mais, findo o prazo sem renovação ou denúncia, passam a vigorar por prazo indeterminado — e aí o proprietário pode pedir o imóvel com aviso de 30 dias, sem precisar de motivo.

Por isso muitos proprietários preferem contratos de 12 meses com renovação automática por mais 12. Mas atenção: após 30 meses de locação efetiva (mesmo que em contratos consecutivos), surgem regras adicionais de proteção ao inquilino.

Multa rescisória: como calcular e quando é abusiva

A cláusula mais disputada. A prática do mercado é multa de 3 aluguéis por rescisão antecipada, proporcional ao tempo faltante. A lei não fixou valor: "proporcional ao período de cumprimento do contrato" (art. 4°).

Exemplo: contrato de 12 meses, rescisão no 6° mês, multa de 3 aluguéis. A proporcionalidade implicaria desconto de 50% = 1,5 aluguel. Mas os contratos geralmente fixam o valor total sem proporcionalidade, e os tribunais oscilam na interpretação. Negociar o valor antes de assinar é mais fácil do que discutir depois.

Exceção: o inquilino pode rescindir sem multa se a rescisão ocorrer porque o proprietário descumpriu obrigações legais (não fez reparo estrutural, por exemplo) ou se ele for transferido de emprego para outra cidade (art. 4°, parágrafo único, da Lei 8.245/91).

Sublocação: proibida por padrão

Sem autorização expressa do proprietário no contrato, o inquilino não pode sublocar — nem total, nem parcialmente. Isso inclui disponibilizar o imóvel em plataformas de curta temporada (Airbnb, Booking). Se o inquilino fizer isso sem autorização, o proprietário tem base para rescisão por infração contratual.

A cláusula autorizando sublocação pode ser incluída, mas é raríssima em contratos residenciais. Para imóveis colocados em plataformas de short stay, o regime jurídico é diferente — o proprietário lida diretamente com a plataforma.

O que verificar antes de assinar qualquer contrato

• O índice de reajuste está explícito?
• Há apenas uma modalidade de garantia?
• A multa rescisória tem o critério de proporcionalidade claro?
• A sublocação está proibida ou autorizada?
• O prazo de entrega das chaves na rescisão está definido?

Para ver o processo completo de gestão — da vistoria de entrada ao contrato bem redigido — a gestão profissional de imóveis elimina boa parte dessas dúvidas. Veja como alugar com a Luvi.

Perguntas frequentes

Qual o índice de reajuste de aluguel mais comum?

IGP-M e IPCA são os mais usados. Não há índice obrigatório por lei — é acordo entre as partes. Alguns contratos usam "o menor entre IGP-M e IPCA" como proteção para os dois lados.

O proprietário pode exigir fiador e caução ao mesmo tempo?

Não. A Lei do Inquilinato proíbe mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. O locador deve escolher entre caução, fiador, seguro-fiança ou título de capitalização.

Quanto é a multa por rescisão antecipada de contrato de aluguel?

A lei não fixa valor, mas o mercado pratica 3 aluguéis, com proporcionalidade ao tempo restante. Verifique se o contrato prevê proporcionalidade ou valor fixo — isso faz diferença no cálculo.

O inquilino pode colocar o imóvel no Airbnb sem autorização?

Não. Sem autorização expressa do proprietário no contrato, qualquer forma de sublocação — incluindo plataformas de curta temporada — é proibida e pode ser motivo de rescisão por infração contratual.