Como organizar a documentação do imóvel para vender mais rápido

Um apartamento em Moema, avaliado em R$ 1,1 milhão, ficou 4 meses parado porque a matrícula ainda estava no nome do pai do vendedor, que havia falecido dois anos antes. O comprador desistiu. O imóvel voltou ao mercado com preço menor.

Não faltava intenção de vender. Faltava documentação. E isso é mais comum do que qualquer corretor gostaria de admitir.

Por que a documentação importa antes do anúncio, não depois

A lógica de "anunciar agora e resolver depois" parece eficiente, mas cria um problema sério: o comprador sério, aquele com pré-aprovação de crédito e intenção real, tem pressa. Quando ele encontra pendência documental, parte para outro imóvel. Quem fica é o comprador que também tem problemas próprios para resolver, e aí a negociação vira um jogo de esperar junto.

Separar a documentação com antecedência encurta a negociação em semanas e transmite segurança ao comprador. Em imóveis acima de R$ 500 mil, isso pode fazer diferença no próprio preço pedido.

A documentação essencial do imóvel (checklist)

Do imóvel em si: - Matrícula atualizada (emitida nos últimos 30 dias pelo Cartório de Registro de Imóveis) - Certidão de ônus reais (para verificar hipoteca, alienação fiduciária, penhora) - Habite-se ou declaração de regularidade (para construções pós-1990) - IPTU do ano corrente e prova de pagamento em dia - Planta aprovada pela prefeitura (especialmente em imóveis com reformas)

Do proprietário (pessoa física): - RG e CPF - Certidão de nascimento ou casamento (para saber o regime de bens) - Certidão negativa de débitos federais (Receita Federal) - Certidão negativa de ações cíveis e criminais (fórum da comarca) - Certidão de protesto (cartórios de protesto)

Do condomínio (se aplicável): - Declaração de inexistência de débitos condominiais - Ata da última assembleia (alguns compradores pedem para verificar o fundo de obras)

As pendências mais comuns, e como resolver

Matrícula em nome de falecido: exige abertura de inventário ou alvará judicial (inventário extrajudicial em cartório, quando os herdeiros são maiores e não há litígio, costuma ser mais rápido). O prazo varia de 30 dias a vários meses. Quanto antes começar, melhor.

Dívida de IPTU: pode ser quitada parceladamente via Refis municipal em várias capitais. Em SP, a Prefeitura tem programas recorrentes de regularização. O banco financiador do comprador não libera recursos com IPTU em aberto.

Imóvel com área construída maior do que a registrada: regularização de área junto à prefeitura (habite-se complementar) e averbação na matrícula. Em condomínios, depende do regimento interno e do que foi aprovado originalmente.

Restrição judicial (penhora ou indisponibilidade): precisa de levantamento judicial específico. É o mais trabalhoso e o que mais assusta compradores, converse com um advogado imediatamente.

ITBI, escritura e o que é custo do comprador

Só para não haver confusão: o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é obrigação do comprador, assim como os emolumentos do cartório para registro. O vendedor arca com eventual ganho de capital no Imposto de Renda (a alíquota varia conforme o tempo de posse e o valor de venda, consulte um contador) e com a certidão de quitação de IPTU.

Em São Paulo, o ITBI é de 3% sobre o valor venal ou o valor de transação, o que for maior. Em BH, é de 3% também, mas com regras próprias de base de cálculo. Isso é custo que o comprador precisa prever no orçamento total.

Vale a pena contratar um despachante imobiliário?

Para portfólios grandes ou quando há várias pendências, sim. O despachante imobiliário é um profissional especializado em obter certidões, regularizar documentos e seguir os trâmites nos cartórios. O custo costuma ficar na faixa de R$ 800 a R$ 3.000 dependendo da complexidade, bem abaixo do que se perde em deságio por vender um imóvel com pendência.

Para quem já tem um imóvel gerido profissionalmente, essa preocupação cai bastante. Veja como o investidor pode acompanhar a gestão do condomínio sem perder tempo com burocracia. E para quem está pensando em colocar o imóvel para render antes de vender, explore as opções em luvihome.com.

Perguntas frequentes

Quais documentos são obrigatórios para vender um imóvel?

Matrícula atualizada, certidão de ônus reais, habite-se, IPTU quitado e documentos pessoais do vendedor com certidões negativas. Se houver condomínio, declaração de inexistência de débitos condominiais também é exigida.

Quanto tempo leva para regularizar um imóvel com pendências?

Depende do tipo de pendência. IPTU em atraso pode ser quitado em dias; inventário extrajudicial leva de 30 dias a alguns meses; regularização de área construída junto à prefeitura pode demorar mais, especialmente em SP e BH.

Quem paga o ITBI na compra de imóvel?

O comprador. Em São Paulo e Belo Horizonte a alíquota costuma ser 3% sobre o valor venal ou de transação. O vendedor é responsável pelo Imposto de Renda sobre ganho de capital, se houver.

O que é certidão de ônus reais e por que é importante?

É o documento que mostra se o imóvel tem hipoteca, alienação fiduciária, penhora ou outro ônus registrado. Sem essa certidão limpa, o comprador pode estar adquirindo um imóvel com dívida atrelada.