Como organizar a documentação do imóvel para vender mais rápido

Um apartamento em Moema, avaliado em R$ 1,1 milhão, ficou 4 meses parado porque a matrícula ainda estava no nome do pai do vendedor, que havia falecido dois anos antes. O comprador desistiu. O imóvel voltou ao mercado com preço menor.

Não faltava intenção de vender. Faltava documentação. E isso é mais comum do que qualquer corretor gostaria de admitir.

Por que a documentação importa antes do anúncio, não depois

A lógica de "anunciar agora e resolver depois" parece eficiente, mas cria um problema sério: o comprador sério — aquele com pré-aprovação de crédito e intenção real — tem pressa. Quando ele encontra pendência documental, parte para outro imóvel. Quem fica é o comprador que também tem problemas próprios para resolver, e aí a negociação vira um jogo de esperar junto.

Separar a documentação com antecedência encurta a negociação em semanas e transmite segurança ao comprador. Em imóveis acima de R$ 500 mil, isso pode fazer diferença no próprio preço pedido.

A documentação essencial do imóvel (checklist)

Do imóvel em si: - Matrícula atualizada (emitida nos últimos 30 dias pelo Cartório de Registro de Imóveis) - Certidão de ônus reais (para verificar hipoteca, alienação fiduciária, penhora) - Habite-se ou declaração de regularidade (para construções pós-1990) - IPTU do ano corrente e prova de pagamento em dia - Planta aprovada pela prefeitura (especialmente em imóveis com reformas)

Do proprietário (pessoa física): - RG e CPF - Certidão de nascimento ou casamento (para saber o regime de bens) - Certidão negativa de débitos federais (Receita Federal) - Certidão negativa de ações cíveis e criminais (fórum da comarca) - Certidão de protesto (cartórios de protesto)

Do condomínio (se aplicável): - Declaração de inexistência de débitos condominiais - Ata da última assembleia (alguns compradores pedem para verificar o fundo de obras)

As pendências mais comuns — e como resolver

Matrícula em nome de falecido: exige abertura de inventário ou alvará judicial (inventário extrajudicial em cartório, quando os herdeiros são maiores e não há litígio, costuma ser mais rápido). O prazo varia de 30 dias a vários meses. Quanto antes começar, melhor.

Dívida de IPTU: pode ser quitada parceladamente via Refis municipal em várias capitais. Em SP, a Prefeitura tem programas recorrentes de regularização. O banco financiador do comprador não libera recursos com IPTU em aberto.

Imóvel com área construída maior do que a registrada: regularização de área junto à prefeitura (habite-se complementar) e averbação na matrícula. Em condomínios, depende do regimento interno e do que foi aprovado originalmente.

Restrição judicial (penhora ou indisponibilidade): precisa de levantamento judicial específico. É o mais trabalhoso e o que mais assusta compradores — converse com um advogado imediatamente.

ITBI, escritura e o que é custo do comprador

Só para não haver confusão: o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é obrigação do comprador, assim como os emolumentos do cartório para registro. O vendedor arca com eventual ganho de capital no Imposto de Renda (a alíquota varia conforme o tempo de posse e o valor de venda — consulte um contador) e com a certidão de quitação de IPTU.

Em São Paulo, o ITBI é de 3% sobre o valor venal ou o valor de transação, o que for maior. Em BH, é de 3% também, mas com regras próprias de base de cálculo. Isso é custo que o comprador precisa prever no orçamento total.

Vale a pena contratar um despachante imobiliário?

Para portfólios grandes ou quando há várias pendências, sim. O despachante imobiliário é um profissional especializado em obter certidões, regularizar documentos e seguir os trâmites nos cartórios. O custo costuma ficar na faixa de R$ 800 a R$ 3.000 dependendo da complexidade — bem abaixo do que se perde em deságio por vender um imóvel com pendência.

Para quem já tem um imóvel gerido profissionalmente, essa preocupação cai bastante. Veja como o investidor pode acompanhar a gestão do condomínio sem perder tempo com burocracia. E para quem está pensando em colocar o imóvel para render antes de vender, explore as opções em luvihome.com.

Perguntas frequentes

Quais documentos são obrigatórios para vender um imóvel?

Matrícula atualizada, certidão de ônus reais, habite-se, IPTU quitado e documentos pessoais do vendedor com certidões negativas. Se houver condomínio, declaração de inexistência de débitos condominiais também é exigida.

Quanto tempo leva para regularizar um imóvel com pendências?

Depende do tipo de pendência. IPTU em atraso pode ser quitado em dias; inventário extrajudicial leva de 30 dias a alguns meses; regularização de área construída junto à prefeitura pode demorar mais, especialmente em SP e BH.

Quem paga o ITBI na compra de imóvel?

O comprador. Em São Paulo e Belo Horizonte a alíquota costuma ser 3% sobre o valor venal ou de transação. O vendedor é responsável pelo Imposto de Renda sobre ganho de capital, se houver.

O que é certidão de ônus reais e por que é importante?

É o documento que mostra se o imóvel tem hipoteca, alienação fiduciária, penhora ou outro ônus registrado. Sem essa certidão limpa, o comprador pode estar adquirindo um imóvel com dívida atrelada.