Como fazer uma boa vistoria de entrada (passo a passo)

Um laudo de vistoria de entrada bem feito vale mais do que qualquer cláusula de contrato quando chega a hora da saída. Sem ele, você não tem como provar que o buraco na parede não estava lá antes — e vai pagar o reparo do bolso.

A vistoria de entrada é a fotografia do estado do imóvel no momento da entrega ao inquilino. Tudo que não estiver documentado ali é dano que não tem como ser cobrado na saída. Simples assim.

O que a lei diz sobre a vistoria

A Lei do Inquilinato (art. 22 e 23) não obriga formalmente a vistoria em laudo assinado, mas ela é a única forma prática de provar o estado anterior do imóvel em caso de disputa. Sem laudo, o ônus da prova recai sobre quem alega o dano — em geral, o proprietário.

O laudo deve ser assinado por ambas as partes. Se o inquilino recusar a assinar, documente a recusa por escrito e, se possível, peça testemunha. O ideal é fazer a vistoria com empresa especializada, que emite laudo com fotos geolocalizadas e assinadas digitalmente.

Como estruturar a vistoria: o roteiro cômodo a cômodo

Área externa e acesso: - Estado da porta de entrada (arranhões, dobradiças, maçaneta) - Interfone ou campainha funcionando - Caixa de correspondência

Sala e quartos: - Paredes: manchas, furos, bolhas de tinta, umidade - Teto: manchas, trincas, pintura descascada - Piso: arranhões, peças soltas, bordas levantadas - Janelas: vidros inteiros, fechamento, vedação - Tomadas e interruptores: funcionamento, cor (amarelado indica queimado) - Luminárias: lâmpadas presentes e funcionando

Cozinha: - Armários: dobradiças, corrediças, acabamento interno - Pia e torneira: estado, pressão, vedação - Azulejo e rejunte: cor e integridade - Exaustor (se houver): liga e gira

Banheiros: - Box: vidro, borracha, trilho - Espelho: manchas ou descascando - Vaso sanitário: caixa acoplada funcionando, tampa e assento - Chuveiro: pressão, temperatura (teste breve) - Ralos: sem entupimento

Área de serviço: - Máquina de lavar (se incluída): teste básico - Tanque e torneira - Piso: estado e rejunte

Itens de segurança: - Extintor (prazo de validade) - Detector de fumaça (se houver) - Alarme (se houver): código repassado?

Como documentar corretamente

Foto de cada item, com zoom suficiente para ver o detalhe. Não adianta foto geral da sala — tire foto do risco no piso, da mancha na parede, do vidro com pequena trinca. A foto precisa ter data e hora — use câmera do celular com metadados ativados.

Descrição textual de cada ambiente. "Paredes em bom estado" é insuficiente. "Parede da sala: tinta em bom estado com exceção de furo de parafuso próximo à janela lateral, diâmetro de aprox. 8mm" é o que vale.

Lista de inventário, se o imóvel for mobiliado. Item por item, com estado (novo, bom, regular, com avaria descrita). Isso evita a discussão clássica de "o sofá estava assim quando entrei" na saída.

O que NÃO pode faltar no laudo final

1. Data e horário da vistoria
2. Nome completo e assinatura do proprietário (ou representante) e do inquilino
3. Identificação do imóvel (endereço completo, número de matrícula do contrato)
4. Fotos com data anexas ao documento
5. Descrição de todos os ambientes, mesmo que estejam em perfeito estado

Um laudo que só documenta o que está danificado é melhor do que nada, mas laudo completo — que registra o que está bom também — é muito mais forte em eventual processo.

Vale contratar empresa especializada?

Para imóveis acima de R$ 2.500 de aluguel, sim, o custo da empresa (em geral R$ 300 a R$ 600) se justifica pela qualidade do documento. A empresa tem processo padronizado, emite laudo com fotos integradas e assinatura digital — o que tem muito mais peso se a disputa for a um perito judicial.

Para quem delega toda a gestão a uma administradora, a vistoria geralmente já vem incluída no serviço. Veja como o contrato de aluguel e suas cláusulas se conectam ao laudo de vistoria para uma gestão realmente completa. E para quem busca gestão profissional do início ao fim, conheça o modelo da Luvi.

Perguntas frequentes

A vistoria de entrada é obrigatória por lei?

A lei não exige laudo formal, mas sem documentar o estado inicial do imóvel, o proprietário não tem como provar danos causados pelo inquilino na saída. Na prática, a vistoria assinada é indispensável.

Quem deve fazer a vistoria de entrada: proprietário ou inquilino?

Ambos devem participar e assinar o laudo. O ideal é que seja feita por empresa especializada contratada pelo proprietário, com o inquilino presente para conferir e concordar com o documento.

O que fazer se o inquilino recusar assinar o laudo de vistoria?

Documente a recusa por escrito, de preferência com testemunha. Mesmo sem a assinatura do inquilino, o laudo tem valor probatório se estiver bem feito com fotos e descrições detalhadas.

Imóvel mobiliado precisa de vistoria diferente?

Sim. Além dos ambientes, é necessário fazer um inventário item a item dos móveis e eletrodomésticos, com estado descrito e fotos de cada peça. Isso evita disputas na saída sobre danos em mobília.