Contrato de administração de imóveis: o que ler antes de assinar

Você encontrou uma administradora que parece séria, visitou o escritório, gostou do atendimento. Agora o consultor coloca na sua frente um contrato de dez páginas e diz: "pode assinar aqui." Não assine. Leia primeiro. Especialmente estas partes.

O que é o contrato de administração e o que ele não é

O contrato de administração é o acordo entre você (proprietário) e a administradora. Ele define o que ela faz, quanto cobra e em que condições o relacionamento pode ser encerrado.

Ele é diferente do contrato de locação, que é o acordo entre proprietário e inquilino. A administradora pode ser mandatária do proprietário no contrato de locação — ou seja, assinar em nome dele — mas são dois instrumentos distintos.

O que você está contratando, em essência, é uma prestação de serviço. E como todo serviço, o diabo mora nos detalhes.

Taxa de administração: o que está incluso e o que é cobrado à parte

A taxa de administração costuma ficar na faixa de 8% a 12% do valor do aluguel mensal, variando por cidade, tipo de imóvel e pacote de serviços. Mas o número em si não diz tudo. O que importa é o que está dentro dessa taxa.

Verifique se a taxa cobre anúncio do imóvel vago, visitas e seleção de candidatos, análise de crédito do pretendente, elaboração do contrato de locação, vistoria de entrada e saída, cobrança mensal do aluguel, repasse ao proprietário e atendimento ao inquilino.

Tudo isso deveria estar incluído. Se a administradora cobra à parte pela vistoria, pela elaboração do contrato ou pela seleção do inquilino, a taxa "barata" pode sair cara.

Cláusulas que merecem atenção especial

Prazo de vigência e multa por rescisão antecipada Muitos contratos têm prazo mínimo de 12 ou 24 meses, com multa para rescisão antecipada. Isso é razoável — a administradora investe tempo na captação do imóvel. Mas verifique o valor da multa: ela costuma ser de 1 a 3 meses da taxa de administração, o que é aceitável. Multa equivalente a 6 meses ou mais já é motivo para negociar.

Autorização para aprovação de inquilino Algumas administradoras têm cláusula que lhes dá autonomia para aprovar o inquilino sem consultar o proprietário. Isso pode agilizar a locação, mas também significa abrir mão da palavra final. Prefira contratos que prevejam consulta prévia.

Reajuste da taxa de administração A taxa pode ser reajustada anualmente? Por qual índice? Esse detalhe raramente está em destaque, mas é importante para não ser surpreendido.

Responsabilidade por inadimplência A administradora garante o pagamento se o inquilino não pagar? A maioria das administradoras não garante — o risco de inadimplência fica com o proprietário. Algumas oferecem garantia de aluguel como serviço adicional, com custo extra. Saiba o que você está contratando.

Quem escolhe os fornecedores para reparos? Em caso de manutenção no imóvel, a administradora usa fornecedores próprios ou o proprietário pode indicar o seu? Verifique se há teto de valor para aprovação automática de serviços — o padrão do mercado é que reparos abaixo de R$ 200 a R$ 500 sejam aprovados sem consulta; acima disso, a administradora consulta o proprietário.

O que está fora do contrato de administração

Os honorários advocatícios em caso de ação de despejo ou cobrança são cobrados à parte, em geral com contrato específico com o escritório parceiro. A DIMOB e as obrigações fiscais do proprietário também ficam de fora — a administradora fornece o demonstrativo, mas não faz a declaração do IR do dono. Reformas e benfeitorias de grande porte igualmente.

Antes de assinar: checklist rápido

• Taxa de administração e o que está incluso: confirmado?
• Prazo mínimo e valor da multa por rescisão: dentro do razoável?
• Você mantém o direito de aprovar o inquilino: previsto?
• Teto de valor para aprovação automática de reparos: definido?
• Prazo de repasse do aluguel após recebimento: claro? O padrão é 5 a 10 dias úteis.
• Periodicidade da prestação de contas: mensal e por escrito?

Se algo não estiver claro, peça alteração no contrato. Administradora séria negocia — e assina o que foi acordado.

Veja também o que acontece quando você decide rescindir o contrato com a administradora — é o passo seguinte que todo proprietário precisa entender.

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Perguntas frequentes

Quanto cobra uma administradora de imóveis?

A taxa de administração costuma ficar entre 8% e 12% do valor do aluguel mensal. Isso varia conforme a cidade, o tipo de imóvel e os serviços incluídos. O mais importante é checar o que está dentro da taxa antes de comparar números.

O que está incluso no contrato de administração de imóveis?

Depende do contrato, mas o mínimo esperado inclui: anúncio do imóvel, seleção de inquilinos, elaboração do contrato de locação, cobrança mensal, repasse ao proprietário, vistoria de entrada e saída e atendimento ao inquilino.

A administradora é responsável se o inquilino não pagar o aluguel?

Em geral, não. O risco de inadimplência fica com o proprietário. Algumas administradoras oferecem garantia de aluguel como serviço adicional pago, mas não é o padrão — verifique o contrato com atenção.

Posso trocar de administradora antes do prazo mínimo do contrato?

Sim, mas geralmente há multa por rescisão antecipada. O valor costuma ser equivalente a 1 a 3 meses de taxa de administração. Leia o contrato antes de assinar para entender o custo de saída.