Gestão de imóveis
Antes de fechar um aluguel, a administradora faz due diligence completa. Saiba quais certidões ela verifica e por que cada uma protege o proprietário.
Três semanas depois de assinar o contrato, o inquilino some. As primeiras pesquisas mostram que o nome dele já constava em dois processos de despejo encerrados — informação que teria aparecido numa consulta básica antes da assinatura. Esse tipo de erro custa entre seis meses e dois anos de locação sem receber, mais custas judiciais.
A due diligence que a administradora profissional faz antes de fechar um contrato existe para que isso não aconteça com você.
Análise de crédito (SERASA, SPC, Score) é só o começo. A due diligence completa envolve três camadas:
A terceira camada é frequentemente negligenciada por proprietários que administram sozinhos. A administradora faz o check completo nos dois lados — inquilino e imóvel.
Consulta de crédito (SERASA/SPC/Boa Vista SCPC) Verifica negativações ativas. Uma restrição de R$ 300 não é necessariamente eliminatória; um histórico de cinco negativações em três anos, sim.
Processos judiciais cíveis Busca em tribunais estaduais (TJ) e federais (TRF) por ações como despejo, cobrança de aluguel, execução. Processos de despejo anteriores são o sinal de alerta mais relevante para um novo proprietário.
Ações trabalhistas Para pessoa jurídica locatária, pesquisa no Tribunal Regional do Trabalho é importante: condenações trabalhistas de grande valor indicam risco de insolvência.
Certidões de débitos fiscais Para PJ: débitos na Receita Federal, estadual e municipal. Para pessoa física, em alguns casos a administradora solicita certidão negativa de débitos com a Receita.
Referências anteriores de locação Contato com a administradora ou proprietário anterior. Um pretendente com histórico de dois anos sem atraso numa locação anterior vale muito mais do que qualquer score de crédito.
Muitos proprietários ficam surpresos ao saber que a administradora também verifica a situação do próprio imóvel antes de alugar. Isso protege o inquilino — e indiretamente o proprietário, que evita conflitos futuros.
Matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis Verifica se o imóvel realmente pertence a quem afirma ser proprietário, se há hipoteca, penhora, usufruto ou outros ônus que possam afetar a locação.
IPTU em dia Imóvel com IPTU atrasado pode ser inscrito em dívida ativa e eventualmente leiloado — situação que afeta o inquilino diretamente, mesmo que não seja culpa dele.
Débitos de condomínio Condomínios com dívidas antigas podem incluir o imóvel em cobrança, gerando constrangimento e complicações para o morador.
Habite-se e regularidade da construção Imóvel sem habite-se não deveria ser habitado legalmente. Isso raramente impede uma locação na prática, mas pode ser usado como argumento por um inquilino de má-fé para questionar o contrato.
Toda a documentação coletada entra num dossiê que fica arquivado durante a vigência do contrato. Se surgir algum problema — inadimplência, disputa na rescisão, processo judicial — esse material é a base para qualquer ação.
A boa administradora não usa a due diligence apenas para aprovar ou reprovar o candidato, mas para calibrar as condições do contrato. Um candidato financeiramente sólido mas com uma negativação antiga pode ser aceito com garantia reforçada, por exemplo.
Para quem tem imóvel em São Paulo, Belo Horizonte ou Alphaville e quer esse processo feito de forma estruturada, vale entender como a LUVI HOME conduz cada etapa antes de fechar um contrato.
Veja também os cuidados específicos na locação para pessoa jurídica — o perfil de due diligence muda bastante quando o locatário é uma empresa.
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No mínimo: consulta de crédito (SERASA/SPC), pesquisa de processos judiciais cíveis (especialmente despejo e cobrança de aluguel), certidões fiscais e, quando possível, referências da locação anterior.
Sim. Uma boa administradora verifica matrícula atualizada (para confirmar propriedade e identificar ônus como penhora ou hipoteca), IPTU em dia, débitos de condomínio e situação do habite-se.
Depende. Uma única restrição de valor baixo e antiga não é necessariamente eliminatória. O que importa é o conjunto: valor da dívida, quando ocorreu, se foi resolvida e qual o histórico de pagamento geral do candidato.
É possível, mas trabalhoso. Algumas plataformas oferecem consulta de crédito avulsa. A pesquisa de processos judiciais exige acesso a cada tribunal estadual separadamente. Certidões do imóvel precisam ser solicitadas nos cartórios. O esforço compensa em locações de maior valor.
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