Reajuste por IGP-M ou IPCA: como a administradora define no contrato

Em 2020 e 2021, o IGP-M disparou acima de 30% ao ano enquanto a inflação ao consumidor rodava na casa de 10%. Proprietários que tinham contratos com reajuste pelo IGP-M ficaram felizes — até o inquilino pedir rescisão e o imóvel ficar vago por 4 meses. A escolha do índice de reajuste não é detalhe: ela afeta a rentabilidade real e a estabilidade da locação.

O que são IGP-M e IPCA?

O IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado, calculado pela FGV) mede uma cesta mais ampla de preços que inclui commodities, preços no atacado e câmbio. Ele costuma ser mais volátil do que o IPCA e pode divergir bastante da inflação ao consumidor — tanto para cima quanto para baixo.

O IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo, calculado pelo IBGE) é o índice oficial de inflação do Brasil, a meta da política monetária do Banco Central. Mede os preços que o consumidor final paga e tende a ser mais estável, refletindo melhor o poder de compra do inquilino.

Historicamente, o IGP-M variou bem mais do que o IPCA em períodos de pressão cambial ou de commodities. Isso significa que contratos atrelados ao IGP-M podem trazer reajustes muito maiores (e às vezes muito menores) do que o inquilino esperava.

Como a administradora define o índice no contrato?

A Lei do Inquilinato não determina qual índice usar — permite que as partes escolham livremente, desde que o índice seja de periodicidade anual (o reajuste só pode acontecer uma vez por ano, no mínimo).

Na prática, a administradora apresenta as opções e orienta sobre os impactos. Nos últimos anos, a tendência no mercado é:

• Proprietários tendem a preferir IGP-M quando as perspectivas são de alta inflação ou câmbio pressionado
• Inquilinos tendem a preferir IPCA por ser mais previsível e ligado ao custo de vida real
• Muitas administradoras estão migrando para IPCA mais spread (ex.: IPCA mais 1% a 2%) como solução de meio-termo

Não existe índice "melhor" — o que existe é o índice mais adequado ao perfil do imóvel, do mercado local e do inquilino.

Mito x Verdade: "IGP-M sempre é melhor para o proprietário"

Mito. O IGP-M pode ser melhor em cenários específicos (câmbio alto, commodities em alta), mas o risco é o turnover. Um reajuste de 25% ao ano pelo IGP-M em um apartamento de R$2.500 por mês significa aumento de R$625 por mês. O mercado local pode não absorver isso — e se o inquilino sair, o proprietário pode ficar 2 a 3 meses sem renda enquanto procura novo locatário.

O custo de vacância (imóvel parado sem gerar renda) muitas vezes supera o ganho do índice mais alto. Por isso, administradoras experientes calculam não só o rendimento do índice, mas a probabilidade de rescisão antecipada que ele gera.

O índice pode ser alterado durante a locação?

Sim, por acordo entre as partes. Um aditivo contratual assinado por proprietário e inquilino pode mudar o índice a qualquer momento. Essa possibilidade foi muito usada durante a pandemia, quando inquilinos pediram migração do IGP-M para o IPCA — e proprietários aceitaram para evitar vacância.

A administradora pode intermediar essa negociação, mas a decisão final é das partes.

E se o índice ficar negativo?

O IGP-M ficou negativo em alguns meses de 2023. Quando o índice acumulado dos últimos 12 meses fica negativo, a situação é delicada: tecnicamente, o contrato poderia prever redução do aluguel. Na prática, a maioria dos contratos tem cláusula de piso (o aluguel não pode cair abaixo do valor atual), e as partes negociam congelamento em vez de redução.

A administradora deve ficar atenta a essas situações e comunicar as partes com antecedência, evitando surpresas.

Checklist: o que definir sobre reajuste antes de assinar o contrato

• Qual índice: IGP-M, IPCA ou outro?
• Periodicidade: anual (obrigatório pela lei)?
• Há cláusula de piso (aluguel não cai abaixo do atual)?
• O contrato prevê renegociação se o índice atingir valores atípicos?
• O inquilino entendeu e concordou com as implicações do índice escolhido?

Para entender outras nuances dos contratos na gestão, leia sobre multa rescisória proporcional e como a gestão calcula. Explore mais em gestão de aluguel.

A LUVI HOME orienta proprietários sobre a escolha do índice mais adequado ao mercado local de São Paulo, BH e Alphaville, buscando equilíbrio entre rentabilidade e estabilidade.

Perguntas frequentes

Qual índice é melhor para o aluguel: IGP-M ou IPCA?

Depende do cenário econômico e do perfil do contrato. O IPCA tende a ser mais previsível e ligado ao custo de vida do inquilino, reduzindo risco de turnover. O IGP-M pode ser mais vantajoso em períodos de câmbio alto, mas é mais volátil.

O reajuste do aluguel pode ser feito mais de uma vez por ano?

Não. A Lei do Inquilinato só permite reajuste com periodicidade mínima de 12 meses. Qualquer cláusula que preveja reajuste mais frequente é inválida.

O índice pode ser trocado no meio do contrato?

Sim, com acordo entre as partes formalizado em aditivo contratual. Proprietário e inquilino podem negociar a mudança a qualquer momento.

O que acontece se o IGP-M ficar negativo no período de reajuste?

O aluguel poderia tecnicamente cair, mas a maioria dos contratos tem cláusula de piso. As partes costumam negociar congelamento do valor atual até o índice voltar positivo.