Condomínio no aluguel: despesa ordinária x extraordinária

"O síndico aprovou uma obra de R$ 80.000 no elevador. Quem paga?" Se você alugar sem saber a resposta, pode acabar pagando uma conta que não é sua — ou brigando com o inquilino por uma que é.

A Lei do Inquilinato divide as despesas de condomínio em dois grupos: ordinárias, que ficam com o inquilino, e extraordinárias, que ficam com o dono. A lógica é simples: o inquilino paga o que ele consome; o proprietário paga o que valoriza (ou mantém) o patrimônio.

O que é despesa ordinária (paga pelo inquilino)

São os custos do dia a dia do condomínio — o que mantém o prédio funcionando enquanto o inquilino mora lá:

• Salários e encargos dos funcionários (porteiro, zelador, faxineiro)
• Consumo de água, luz e gás das áreas comuns
• Manutenção de equipamentos de uso rotineiro (academia, piscina, playground)
• Limpeza e conservação das áreas comuns
• Seguro de incêndio do condomínio (a parcela anual)
• Fundo de reserva operacional (destinado a cobrir despesas ordinárias)

Na prática, é quase tudo o que aparece na boleta mensal do condomínio.

O que é despesa extraordinária (paga pelo proprietário)

São gastos que agregam valor ao imóvel ou fazem parte de obras estruturais:

• Obras de reforma ou acréscimo na estrutura do prédio
• Pintura das fachadas
• Instalação de novos equipamentos (câmeras, interfones, elevador novo)
• Impermeabilização de lajes e coberturas
• Constituição do fundo de reserva de obras
• Indenizações trabalhistas de funcionários antigos

O teste simples: se a obra vai deixar o prédio melhor do que era antes do inquilino entrar, é extraordinária e fica com o dono.

A zona cinzenta que gera mais briga

Alguns itens vivem no meio-termo e geram disputa. Dois exemplos clássicos:

Manutenção do elevador vs. troca do elevador: a manutenção mensal do contrato com a empresa de elevadores é ordinária (inquilino paga). A troca completa do equipamento é extraordinária (dono paga). O problema aparece quando o síndico bota tudo numa única cobrança extra.

Reforma da fachada: pintura da fachada é extraordinária. Mas a limpeza periódica com hidrojato pode ser classificada como ordinária, dependendo do que está no regulamento do condomínio.

Quando houver dúvida, peça ao síndico a ata da assembleia que aprovou o gasto e a classificação contábil da despesa. Isso resolve a maioria dos casos.

Como deixar isso claro no contrato

O contrato de locação deve especificar que "as despesas ordinárias de condomínio são de responsabilidade do locatário, conforme art. 23, XII da Lei 8.245/91". Parece redundante, mas o detalhe evita discussão.

Se o imóvel fica em condomínio que costuma ter obras frequentes — e muitos prédios nos Jardins e em Alphaville têm —, considere incluir uma cláusula explicitando que qualquer despesa extraordinária superior a X reais será comunicada ao locatário com antecedência de Y dias.

O que fazer quando o síndico não separa as despesas

Alguns condomínios menores, especialmente prédios antigos em bairros como Liberdade ou Savassi, não fazem a separação contábil direito. Nesses casos:

1. Peça a ata da assembleia que aprovou cada gasto
2. Consulte o regulamento interno do condomínio
3. Se necessário, peça parecer de advogado especializado

O proprietário nunca pode repassar uma despesa extraordinária ao inquilino. Isso é vedado pelo artigo 22 da Lei 8.245/91 e pode ser revertido judicialmente.

Rateio de inadimplência do condomínio: quem paga?

Esse é um caso que muita gente esquece: quando outros condôminos não pagam e o condomínio faz rateio para cobrir o rombo, essa cobrança é ordinária — e, portanto, responsabilidade do inquilino. É justo? Depende do ponto de vista. Mas é o que a lei diz.

Se o seu imóvel está sofrendo com isso frequentemente, pode ser sintoma de um condomínio com gestão ruim — algo a considerar antes de renovar ou assinar novo contrato.

Para simplificar a gestão desses detalhes e evitar cobranças equivocadas, veja como a gestão profissional de locações pode ajudar. E se estiver comparando opções de garantia para sua próxima locação, confira como funciona o seguro-fiança e suas alternativas.

Perguntas frequentes

Quem paga o condomínio, inquilino ou proprietário?

As despesas ordinárias (dia a dia) ficam com o inquilino. As extraordinárias (obras estruturais, benfeitorias) ficam com o proprietário. A Lei 8.245/91 define os dois grupos.

O fundo de reserva é pago pelo inquilino ou pelo dono?

Depende: o fundo de reserva destinado a despesas ordinárias é do inquilino. O fundo de reserva para obras e benfeitorias é do proprietário.

Pintura da fachada é despesa ordinária ou extraordinária?

Extraordinária — fica com o proprietário. A pintura valoriza o imóvel e não é um custo de uso rotineiro pelo inquilino.

E se o condomínio não separar as despesas na boleta?

Solicite ao síndico a ata da assembleia e a classificação contábil de cada gasto. Em última instância, um advogado pode ajudar a identificar o que é indevido.