Comissão de corretagem: quem paga, quanto é e o que é abusivo

Você fecha a compra de um apartamento em Perdizes por R$ 900 mil, aí aparece uma conta de R$ 45 mil de comissão que não estava claramente no contrato. Situação mais comum do que parece — e o STJ já se pronunciou sobre isso mais de uma vez.

A comissão de corretagem é a remuneração do profissional que intermediou a negociação. Ela não é arbitrária: a tabela do CRECI de cada estado define os percentuais mínimos e máximos por tipo de transação. No estado de São Paulo, por exemplo, o CRECI-SP pratica entre 6% e 8% para imóveis residenciais urbanos e entre 4% e 6% para imóveis acima de determinado valor — mas essas faixas variam, e consultar o CRECI estadual antes de assinar qualquer coisa é o caminho certo.

Quem deve pagar: comprador ou vendedor?

A resposta rápida é: depende do que está no contrato. A resposta completa é um pouco mais trabalhosa.

No Brasil, a prática mais comum é o vendedor pagar a comissão, já que é ele quem contratou o corretor. Mas o mercado de lançamentos virou isso de cabeça para baixo: incorporadoras transferiram o custo para o comprador via SATI (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária) e outros instrumentos, o que gerou uma enxurrada de ações judiciais.

O STJ, em julgamentos recentes (REsp 1.599.511 e afins), pacificou que o comprador pode ser cobrado pela comissão, desde que isso esteja claro no contrato antes de qualquer assinatura. O que é vedado é a surpresa: apresentar a cobrança de R$ 40 mil num adendo no dia da assinatura do contrato de compra e venda, com o comprador já comprometido psicologicamente com o negócio.

O que pode ser contestado na Justiça

Alguns cenários em que a cobrança de corretagem tem histórico de contestação bem-sucedida:

• SATI ou taxa de assessoria cobrada sem serviço real prestado — se o "assessor técnico" não fez nada além de apresentar o estande, há precedentes favoráveis ao comprador.
• Comissão cobrada em duplicidade — corretor da imobiliária e "gerente de relacionamento" da incorporadora cobrando os dois.
• Percentual acima do teto do CRECI — qualquer cobrança acima da tabela é questionável.
• Cobrança sem qualquer menção no instrumento pré-contratual (proposta ou carta de intenção).

Em todos esses casos, a orientação é salvar todos os documentos recebidos antes da assinatura e consultar um advogado. O prazo para contestar costuma ser de 3 anos (prescrição por enriquecimento sem causa) ou até 5 anos em casos de relação de consumo, dependendo do entendimento.

Na locação, quem paga a taxa de administração?

Locação é diferente de compra e venda. Aqui o mercado paulistano pratica algo em torno de 8% a 12% do aluguel mensal para administração pelo proprietário — mas repito: varia muito por imobiliária, por modelo de gestão e pelo tipo de imóvel. Modelos de aluguel de curta temporada têm estrutura própria de comissionamento.

Algumas imobiliárias cobram taxa de locação separada (equivalente a 1 aluguel), paga pelo proprietário. Outras cobram taxa de cadastro do inquilino. Não existe tabela fixa para locação da mesma forma que para compra e venda — é negociável.

O que olhar antes de assinar qualquer contrato com corretor ou imobiliária

1. O CRECI do profissional está ativo? Consulte em creci.org.br (para SP) ou no CRECI do seu estado.
2. A comissão está especificada no contrato de intermediação ou na proposta?
3. Há previsão de exclusividade? Por quanto tempo? Quais as consequências de vender por conta própria?
4. Em caso de frustração do negócio — comprador desistiu, financiamento negado — quem arca com o quê?

Esse quarto ponto é especialmente importante: se a venda não se concretizar por culpa do comprador, o corretor geralmente tem direito à comissão mesmo assim, pois o Código Civil (art. 726) prevê remuneração pela aproximação das partes. Se a culpa for do vendedor, o corretor também pode cobrar. É diferente quando a venda não fecha por fato superveniente e alheio às partes.

Investidores com portfólio de imóveis para alugar têm mais poder de negociação sobre taxas de administração do que compradores de imóvel único. Conhecer esse contexto antes de sentar à mesa faz diferença. Veja mais sobre estratégias de investimento imobiliário para embasar sua próxima negociação.

Perguntas frequentes

Quem paga a comissão de corretagem na compra de imóvel?

Depende do contrato. A prática tradicional é o vendedor pagar, mas o STJ permite que o comprador seja cobrado desde que a comissão esteja claramente informada antes da assinatura do contrato principal.

Quanto é a comissão do corretor de imóveis?

O CRECI de cada estado define os percentuais. Em São Paulo, costuma ficar entre 6% e 8% do valor do imóvel para residencial urbano. Consultar o CRECI do seu estado é o caminho mais seguro.

Posso contestar a SATI cobrada pela construtora?

Sim, se não houve serviço real prestado ou se a cobrança não foi informada com antecedência. Há vários precedentes no STJ favoráveis ao comprador. Guarde todos os documentos pré-contratuais e consulte um advogado.

O corretor tem direito à comissão se a venda não fechar?

Em geral sim, se a venda não fechar por culpa do comprador ou do vendedor. O Código Civil prevê remuneração pela aproximação das partes. Se a frustração for por fato alheio a ambos, depende do que está no contrato.