Assembleia de condomínio: o que a administradora prepara e conduz

A assembleia de condomínio tem fama de ser longa, tensa e frequentemente improdutiva. Na maioria das vezes, isso não é culpa dos moradores — é falta de preparo. Uma assembleia bem conduzida pela administradora dura menos, delibera mais e termina sem briga.

O problema começa quando a convocação é vaga, a pauta chega sem documentação de suporte, e ninguém sabe exatamente o que vai ser votado. A reunião vira debate aberto, sem foco, e as deliberações ficam questionáveis.

Dois tipos de assembleia: quando acontece cada uma

Assembleia Ordinária (AGO): obrigatória uma vez por ano, geralmente nos primeiros meses do exercício seguinte. Pauta mínima: prestação de contas do ano anterior, previsão orçamentária do próximo ano e eleição de síndico (quando o mandato vence).

Assembleia Extraordinária (AGE): convocada quando necessário, para assuntos específicos. Troca de administradora, aprovação de rateio extra, reformas relevantes, alteração da convenção — tudo que não cabe na pauta anual.

Qualquer condômino pode solicitar convocação de AGE — em geral, a convenção exige assinatura de um quórum mínimo de interessados (costuma ser 1/4 das frações ideais).

O que a administradora deve preparar antes da assembleia

Essa é a parte menos visível — e onde a diferença entre uma boa e uma ruim aparece com mais clareza.

Convocação: - Prazo mínimo (em geral 8 a 10 dias antes, conforme a convenção) - Entregue a cada unidade por carta ou meio digital previsto na convenção - Pauta específica — não basta "assuntos gerais" - Documentação de suporte (orçamentos, balancetes, propostas) anexada ou disponível para consulta

Documentos para a reunião: - Lista de presença com espaço para assinatura - Procurações em branco para condôminos que vão se fazer representar - Balancetes e demonstrativos do período - Propostas de fornecedores (quando a pauta incluir obras ou contratos) - Minuta de ata preparada com antecedência (acelera muito o encerramento)

Como a administradora conduz a reunião

A administradora não preside a assembleia — quem preside é o síndico (ou um presidente de mesa eleito na abertura). Mas o papel da administradora na condução é essencial:

• Registrar as presenças e verificar o quórum
• Apoiar a leitura e explicação dos documentos financeiros
• Esclarecer dúvidas técnicas sobre contas, contratos e legislação
• Redigir a ata em tempo real ou logo após a reunião

A ata é o documento que valida tudo. Ela precisa conter: data, hora, local, lista de presentes (com frações ideais), pauta, discussões relevantes, votos de cada deliberação e o resultado. Ata vaga ou incompleta compromete a validade das deliberações.

Quóruns: o que a lei exige em cada caso

| Tipo de deliberação | Quórum mínimo | |---|---| | 1a convocação (maioria das decisões ordinárias) | Metade das frações ideais presentes | | 2a convocação (maioria das decisões ordinárias) | Qualquer número de presentes | | Obras de mero luxo | 2/3 dos condôminos | | Alteração da convenção | 2/3 dos condôminos | | Destituição do síndico | Maioria absoluta |

Atenção: a convenção pode ser mais restritiva. Sempre verifique o que diz a sua antes de ir para a assembleia.

Representação e procuração

Condômino que não pode comparecer pode se fazer representar por procuração. A procuração pode ser passada a qualquer pessoa, inclusive não-condômino — salvo se a convenção restringir.

Algumas convenções proíbem que a administradora ou o síndico acumulem procurações para votar em seu próprio favor. Fique atento: muitas procurações na mão do síndico em assembleias que discutem sua gestão é um conflito de interesse.

Deliberações por e-mail ou aplicativo

A pandemia normalizou assembleias online e votações digitais. Hoje, muitas convenções e regimentos foram atualizados para permitir deliberação eletrônica — inclusive por aplicativo da própria administradora.

Para ser válida, a votação digital precisa garantir identificação do condômino, registro da votação e prazo para manifestação. Se a convenção do seu condomínio ainda não prevê isso, vale incluir na próxima AGO.

Para entender o que a assembleia precisa decidir sobre obras e rateios, veja o guia sobre rateio extra no condomínio. E para saber como a convenção define as regras de cada assembleia, confira o guia sobre convenção e regimento interno.

A categoria de gestão do blog tem mais guias sobre administração condominial para síndicos, conselheiros e proprietários.

Perguntas frequentes

Com que antecedência deve ser convocada a assembleia de condomínio?

Em geral, 8 a 10 dias antes da data marcada, conforme o que diz a convenção condominial. A convocação deve ser entregue a cada unidade com a pauta específica e os documentos de suporte.

Assembleia de condomínio pode ser feita online?

Sim, desde que a convenção permita ou tenha sido atualizada para isso. A votação digital precisa garantir identificação do condômino e registro da deliberação. Muitas administradoras já oferecem plataforma própria para isso.

O que deve constar na ata de assembleia de condomínio?

Data, hora, local, lista de presentes com frações ideais, pauta, discussões relevantes, resultado de cada votação com registro dos votos. Ata incompleta compromete a validade das deliberações.

Quem pode votar na assembleia de condomínio?

Condôminos em dia com as taxas condominiais. Inadimplentes perdem o direito de voto (mas não de participar). Condôminos podem se fazer representar por procuração, desde que a convenção não restrinja.