Vale a pena alugar mobiliado? A conta para o proprietário

Mobiliado ou vazio? A resposta depende do imóvel, do bairro e de quanto você está disposto a investir antes de ver o primeiro aluguel entrar. Tem proprietário que colocou R$ 25.000 em móveis e recuperou em 14 meses. Tem quem colocou R$ 40.000 e está esperando o segundo ano para fechar a conta.

O que o mercado paga a mais pelo imóvel mobiliado

Em geral, um imóvel mobiliado cobra de 15% a 30% a mais que o equivalente vazio no mesmo bairro. A variação depende de:

• Qualidade do mobiliário (diferença enorme entre cama de casal básica e colchão com marcenaria planejada)
• Perfil do bairro (regiões de curta permanência como Consolação em SP ou Funcionários em BH têm demanda maior por mobiliado)
• Público-alvo (profissionais em transferência, recém-formados, executivos em short stay)

Em bairros com demanda de temporada ou mid-term (1 a 6 meses), o prêmio do mobiliado sobe mais, podendo chegar a 40% ou mais se o apartamento estiver equipado para curtas estadias (enxoval, utensílios, smart TV).

A conta do investimento inicial

Mobiliário mínimo para um 2 quartos locável:

Um imóvel bem equipado, pronto para morar, fica na faixa de R$ 20.000 a R$ 30.000 em investimento para um 2 quartos padrão.

Quando o mobiliado compensa (e quando não compensa)

Compensa quando: - O bairro tem alta rotatividade e demanda de curta permanência - O imóvel é compacto (studio, kitnet, 1 quarto), o prêmio do mobiliado é proporcionalmente maior - Você pretende usar a modalidade short stay ou mid-term (30 a 90 dias), aí o mobiliado é quase obrigatório - O imóvel é novo e você pode negociar móveis planejados com preço bom

Não compensa quando: - O contrato será longo (2 anos ou mais) e o inquilino tem preferência por mobiliário próprio - O imóvel é grande (3 quartos ou mais), o investimento em mobiliário sobe muito e o prêmio não acompanha proporcionalmente - O bairro tem perfil de família, não de profissional em transição - Você não tem orçamento para repor peças desgastadas durante o contrato

O risco do desgaste

Mobiliário aluga mais rápido e cobra mais. Mas também quebra, desgasta, desaparece. A vistoria de entrada (com fotos e laudo assinado) é o único documento que permite descontar danos na saída.

Evite colocar itens com valor sentimental. O inquilino não vai cuidar do seu espelho vintage favorito da mesma forma que você.

Vale calcular o payback

Se o prêmio do mobiliado for de R$ 500 por mês e o investimento foi R$ 20.000, o payback bruto é de 40 meses (pouco mais de 3 anos). Descontando reposição e manutenção, o payback real fica entre 3,5 e 5 anos. Em um imóvel com giro rápido de inquilinos, esse prazo pode esticar.

Para entender como preparar o imóvel antes de anunciar, veja como deixar o imóvel pronto para alugar mais rápido.

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Perguntas frequentes

O proprietário pode exigir que o inquilino cuide do mobiliário?

Sim, e deve. Isso precisa constar no contrato e ser documentado na vistoria de entrada. Danos além do desgaste normal podem ser descontados da caução ou cobrados judicialmente.

Qual é o desgaste natural esperado no mobiliário?

Desgaste natural é o uso esperado para o tipo de item, sofá amassado, colchão usado, pintura com marcas leves. Arranhados fundos no piso, equipamento quebrado ou peça desaparecida são dano, não desgaste.

Imóvel mobiliado paga mais imposto de renda?

O aluguel recebido é tributável da mesma forma, independentemente de o imóvel ser mobiliado ou vazio. Consulte um contador para verificar enquadramento em regime especial.

Posso alugar mobiliado por temporada e depois para moradia?

Sim, mas as modalidades têm contratos e regras diferentes. A Lei do Inquilinato regula a moradia de longo prazo; temporada tem regime próprio. Misturar contratos sem atenção pode gerar problemas jurídicos.