Convenção e regimento interno: o papel da administração de condomínio

Muitos condomínios têm convenção com mais de 20 anos — escrita antes do Código Civil de 2002, antes do home office virar rotina e antes de qualquer aplicativo de entrega existir. Aplicar regras anacrônicas gera conflito. Não atualizar gera vácuo legal. E a administradora fica no meio dos dois problemas sem instrumentos para resolvê-los.

Entender o que são a convenção e o regimento interno — e o que cabe à administração fazer (ou não) com eles — é o ponto de partida para uma gestão condominial menos conflituosa.

Convenção x regimento interno: a diferença fundamental

São documentos com hierarquia e finalidades diferentes.

A convenção condominial é o documento fundador do condomínio. Define: a fração ideal de cada unidade, a forma de rateio das despesas, as obrigações do síndico, os direitos dos condôminos, o quórum para deliberações, a forma de eleição do síndico e do conselho. Para ser alterada, em geral precisa de aprovação de dois terços dos condôminos — um processo trabalhoso e que muitos condomínios evitam.

O regimento interno é o documento operacional. Regula o dia a dia: uso das áreas comuns, horários de silêncio, regras para obras nas unidades, uso de vagas de garagem, entrada de visitantes, funcionamento da portaria. Em muitos condomínios, pode ser alterado com quórum menor — às vezes maioria simples em assembleia.

A hierarquia é clara: o regimento não pode contrariar a convenção. E ambos não podem contrariar a lei (Código Civil e Lei 4.591/64).

O que cabe à administradora fazer com esses documentos

A administradora não tem poder de alterar nenhum dos dois. Ela não legisla — executa. Mas o papel dela é mais relevante do que parece:

Guardar e disponibilizar: a administradora deve ter cópia atualizada e acessível de ambos os documentos. Em portais online modernos, qualquer condômino consegue consultar. Em administradoras mais antigas, os documentos ficam numa pasta que ninguém sabe onde está.

Aplicar na prática: quando o síndico precisa aplicar uma multa por descumprimento do regimento (som alto fora do horário, uso indevido da garagem), é a administradora que faz o lançamento, emite a notificação e controla o recebimento.

Orientar sem decidir: quando surge um conflito de interpretação ("esse artigo permite ou proíbe cachorro de grande porte?"), a administradora orienta baseada na redação do documento — mas quem decide, se houver dúvida, é a assembleia. Administradora que decide sozinha o que a convenção quis dizer está extrapolando sua função.

Como identificar quando a convenção está desatualizada

Alguns sinais práticos de que o documento precisa de atualização:

• Não menciona entrega por aplicativo, home office, câmeras de monitoramento ou plataformas de locação por temporada
• Define quórum para deliberações de forma diferente do Código Civil de 2002 (a lei prevalece, mas a ambiguidade gera conflito)
• Não prevê assembleia online ou votação digital
• Define valores fixos em cruzeiros, URV ou qualquer moeda antiga
• Proíbe animais de forma absoluta (STJ já pacificou que proibição total é inconstitucional para animais que não perturbam)

Atualizar a convenção exige dois terços dos condôminos — alto quórum. Por isso, muitos condomínios atualizam primeiro o regimento interno (quórum menor) para resolver as questões mais urgentes do cotidiano.

Quem pode propor alterações

Qualquer condômino pode propor alteração da convenção ou do regimento. O caminho é: protocolar proposta ao síndico, que inclui o tema em pauta de assembleia. A administradora apoia a formalização, a convocação e a lavratura da ata com as alterações aprovadas.

Um detalhe importante: as alterações da convenção devem ser registradas no Cartório de Registro de Imóveis para ter validade perante terceiros. A administradora deveria orientar sobre isso — e em muitos casos acompanha o processo de registro.

O que acontece quando ninguém respeita o regimento

Regimento sem aplicação vira letra morta — e pior: cria precedentes que dificultam cobranças futuras ("por que você me multa agora se o vizinho do 5B faz a mesma coisa há dois anos?").

A administradora tem obrigação de registrar as infrações reportadas, notificar os infratores conforme o regimento e lançar as multas aprovadas na convenção. Quando isso não acontece, a credibilidade do processo de gestão fica comprometida.

Para entender como as assembleias deliberam sobre mudanças no regimento, veja o guia sobre assembleia de condomínio. A categoria de gestão do blog tem outros guias sobre o papel da administração condominial no cotidiano dos prédios.

Perguntas frequentes

Qual a diferença entre convenção condominial e regimento interno?

A convenção é o documento fundador — define frações ideais, quórum e direitos dos condôminos. O regimento interno regula o dia a dia: uso das áreas comuns, horários e regras de convivência. A convenção tem hierarquia superior e exige quórum maior para ser alterada.

A administradora pode alterar a convenção ou o regimento?

Não. A administradora executa e aplica — não legisla. Alterações de qualquer dos documentos dependem de aprovação em assembleia com o quórum exigido pela convenção. A administradora apoia o processo, mas não decide.

Com que frequência a convenção de condomínio deve ser atualizada?

Não há prazo legal fixo, mas convenções com mais de 10 a 15 anos costumam ter lacunas relevantes — especialmente em relação à tecnologia, plataformas de aluguel e locação por temporada. Uma revisão periódica é recomendável.

O que fazer se o regimento interno não cobre uma situação de conflito?

O síndico, com apoio da administradora, aplica por analogia o que for mais próximo da situação — ou convoca assembleia para deliberar sobre o caso e, se necessário, incluir a regra no documento.