Taxa de condomínio alta: o que está incluído e como questionar

R$ 1.400 de taxa de condomínio num apartamento de 65 m² em Santo André. A moradora pediu o demonstrativo ao síndico e levou três semanas para receber. Quando recebeu, tinha uma linha "outros serviços: R$ 380" sem nenhuma nota explicativa. Isso é ilegal, e contestável.

A taxa de condomínio é, na prática, o rateio das despesas coletivas. Ela pode ser alta por razões legítimas ou por gestão ruim. Saber distinguir uma coisa da outra é o que separa o condômino que reclama sem efeito do que consegue resultado.

O que compõe a taxa (o básico que todo síndico deve detalhar)

Despesas ordinárias, o custo corrente de manter o prédio funcionando: - Folha de pessoal (porteiros, faxineiros, zelador), costuma ser o maior item, especialmente em prédios com portaria 24h - Energia elétrica das áreas comuns - Água e esgoto das áreas comuns - Manutenção de elevadores (contrato de manutenção preventiva) - Limpeza e conservação - Administradora (se houver, taxa de administração geralmente entre 8% e 12% da arrecadação) - Seguro do prédio obrigatório (incêndio/raio)

Despesas extraordinárias, obras e melhorias que vão além do custeio cotidiano. Devem ser aprovadas em assembleia e constam em rateio separado (não entram na taxa ordinária para fins de desconto do IR no aluguel).

Fundo de reserva, percentual aplicado à taxa mensal (em geral de 5% a 10%) para emergências. Não pode ser usado para despesas rotineiras sem deliberação em assembleia.

Como ler o demonstrativo mensal

Todo condomínio deve disponibilizar um balancete mensal com receitas, despesas e saldo. Se o seu síndico não envia isso automaticamente, você tem o direito de solicitá-lo, e a administradora tem obrigação de fornecê-lo em prazo razoável.

Olhe para: 1. O valor da folha de pagamento bate com os empregados que você vê no dia a dia? 2. Há despesas com terceiros (reformas, serviços) sem CNPJ ou nota fiscal identificada? 3. O fundo de reserva está sendo separado ou está "misturado" com as despesas? 4. As despesas extraordinárias passaram por assembleia? Peça a ata.

Quando a taxa sobe de repente

Uma alta de 20% num único mês merece explicação formal. As causas mais comuns são: - Reajuste de salário de funcionários (dissídio da categoria) - Reajuste do contrato de manutenção de elevadores - Aprovação de obra em assembleia sem que você estivesse presente - Inadimplência elevada, que faz os pagantes cobrirem o buraco dos que não pagam

Esse último caso é o mais frustrante, e tratamos dele em mais detalhes no artigo sobre inadimplência no condomínio.

Como questionar formalmente

1. Solicite o demonstrativo por escrito (e-mail ou carta) à administradora e ao síndico, guardando comprovante de envio.
2. Aponte os itens sem detalhamento e peça nota explicativa e documentação de suporte (NF, recibo, contrato).
3. Convoque ou participe de assembleia para colocar o item em pauta, com quórum mínimo (em geral 25% dos condôminos para assembleia extraordinária).
4. Se a resposta não vier ou for insatisfatória: procure o CRECI (para síndico profissional registrado) ou um advogado especializado para ação de prestação de contas judicial.

O que eu olharia primeiro

A folha de pessoal e o item "outros serviços" ou equivalente. São os dois lugares onde ineficiência e irregularidade aparecem com mais frequência. Num prédio com portaria 24h em São Paulo, é normal a folha passar de 40% da arrecadação, mas se o prédio não tem porteiro e a conta de pessoal ainda é alta, algo está errado.

Antes de comprar ou alugar, leia a convenção e o regimento para entender também o que o condomínio pode cobrar de você além da taxa mensal. E se a gestão do imóvel virou dor de cabeça, veja como a locação profissional pode ajudar.

Perguntas frequentes

Tenho direito de ver o balancete do condomínio todo mês?

Sim. Todo condômino tem direito à prestação de contas mensal. A administradora e o síndico são obrigados a fornecê-la em prazo razoável após solicitação.

A taxa de condomínio pode subir sem aviso?

Tecnicamente não. Reajustes relevantes devem ser discutidos e aprovados em assembleia. Alta repentina sem deliberação pode ser contestada.

O que é fundo de reserva e o síndico pode usá-lo livremente?

Fundo de reserva é uma poupança do condomínio para emergências. O síndico não pode usá-lo para despesas ordinárias sem aprovação em assembleia.

Posso deixar de pagar a taxa se o síndico não presta contas?

Não. A falta de prestação de contas é problema do síndico, mas o condômino não pode suspender o pagamento unilateralmente, isso gera multa e juros. O caminho é cobrar judicialmente a prestação de contas.