Imóvel com pendência: como descobrir dívidas antes de comprar

A venda parecia perfeita: imóvel bem localizado em Moema, preço justo, vendedor simpático. Três meses depois da escritura, chegou uma cobrança de R$ 18.000 de condomínio em atraso referente aos dois anos anteriores. A dívida era do imóvel, e agora era do novo dono.

Isso é legal. Dívidas de IPTU e de condomínio acompanham o imóvel, não a pessoa. Quem compra sem verificar herda tudo.

As dívidas que seguem o imóvel (não o vendedor)

IPTU atrasado: é um crédito tributário com natureza propter rem, segue o bem. Mesmo que o débito seja de anos anteriores e o nome do devedor seja o antigo proprietário, a Prefeitura pode cobrar do atual dono.

Dívida de condomínio: mesma lógica. A administradora do condomínio pode cobrar do novo proprietário as taxas em atraso dos anos anteriores, com correção e multa.

Hipoteca registrada na matrícula: se o imóvel foi dado como garantia de um empréstimo e a hipoteca está averbada, ela permanece mesmo com a venda. O credor pode executar o imóvel se a dívida não for paga.

As dívidas que NÃO seguem o imóvel (mas ainda exigem atenção)

Dívidas pessoais do vendedor: em teoria, não acompanham o bem após a venda. Na prática, se houver ação de execução em andamento e o vendedor se tornar insolvente, a venda pode ser questionada como fraude à execução, especialmente se o comprador não tiver feito due diligence.

Financiamento imobiliário em aberto: não está "no imóvel" como a hipoteca, mas está na matrícula (alienação fiduciária). O banco é o credor fiduciário e o imóvel é garantia, não pode ser vendido sem quitação ou autorização do banco.

Como verificar cada tipo de pendência

IPTU: solicite a certidão negativa de débitos do IPTU na prefeitura do município. Em SP, disponível pelo portal da Prefeitura (SEFAZ-SP) via número do contribuinte (SQL).

Condomínio: peça declaração de quitação condominial assinada pelo síndico ou pela administradora, com firma reconhecida. Exija referência ao número da matrícula do imóvel.

Hipoteca e alienação fiduciária: constam na matrícula atualizada do CRI. Se houver, o vendedor precisa quitar a dívida e providenciar a averbação de baixa antes ou no momento da venda.

O protocolo de verificação em 5 passos

1. Matrícula atualizada (últimos 30 dias), verificar ônus, hipotecas, bloqueios
2. Certidão negativa de débitos do IPTU, da prefeitura local
3. Declaração de quitação do condomínio, assinada e com data recente
4. Certidões do vendedor (pessoais, federais, trabalhistas, protesto), para flagrar risco de fraude à execução
5. Análise jurídica por advogado, para interpretar o que encontrou

Parece muito, mas a maioria das certidões é obtida online e em poucos dias. O conjunto completo raramente custa mais de R$ 600 em taxas e emolumentos.

O que fazer se encontrar uma pendência

Não necesariamente desista. Pendência de IPTU ou condomínio pode ser negociada: o vendedor quita antes da escritura, ou você desconta o valor do preço e quita depois. O que não dá é comprar sem saber quanto deve.

Para pendências mais graves, penhora judicial, alienação fiduciária não quitada, ação de execução em andamento, consulte um advogado antes de qualquer avanço.

Combine esta análise com o checklist completo de documentos para comprar um imóvel com segurança e com a due diligence imobiliária detalhada. Quem quer investir com segurança após a compra pode conhecer as opções de gestão de aluguel pela LUVI HOME.

Perguntas frequentes

Como saber se o imóvel tem IPTU atrasado antes de comprar?

Solicite a certidão negativa de débitos do IPTU na prefeitura do município onde o imóvel está. Em São Paulo, pode ser emitida no portal da Prefeitura com o número do SQL (número do contribuinte do imóvel).

O vendedor é obrigado a informar as dívidas do imóvel?

Sim. Ocultar dívidas conhecidas configura vício oculto e pode gerar responsabilidade civil do vendedor, inclusive após a escritura. Mas a obrigação do comprador de verificar é igualmente importante.

O banco faz essa verificação no financiamento?

O banco verifica o imóvel como garantia (avaliação e matrícula), mas não necessariamente faz uma due diligence completa do vendedor. A responsabilidade pela análise jurídica é do comprador.

Posso pedir desconto no preço por causa de dívidas do imóvel?

Sim, é prática comum. Se o imóvel tem R$ 15 mil em IPTU atrasado, você pode propor descontar esse valor do preço e quitar diretamente na prefeitura, o que garante que a dívida some antes de você receber o imóvel.