Doação de imóvel em vida: vantagens e armadilhas

Um casal em Higienópolis doou o apartamento para a filha única em 2019, mantendo o usufruto vitalício. Quando o pai faleceu em 2024, não houve inventário sobre o imóvel: a propriedade já era da filha. O processo sucessório ficou restrito a outros bens, economizando meses e honorários.

Esse é o cenário ideal. Mas tem uma versão menos feliz: quem doa sem reservar usufruto e depois precisa vender ou usar o imóvel para custear saúde descobre que perdeu o controle do próprio patrimônio.

Por que a doação em vida é considerada como planejamento

A doação antecipa a transferência do imóvel para os herdeiros enquanto o doador ainda está vivo. Isso simplifica (ou elimina) o inventário do bem, potencialmente reduz o custo tributário e evita litígios entre herdeiros.

A economia mais relevante é no inventário: um bem já doado em vida não precisa passar pelo processo de arrolamento de bens, avaliação e partilha. Se a família tem apenas um imóvel e nenhum outro bem, a morte do proprietário pode ser tratada com documentação simplificada.

O que o ITCMD tem a ver com isso

A doação não é isenta de imposto — incide ITCMD da mesma forma que no inventário. Mas há dois pontos favoráveis:

1. Alíquota menor em alguns estados: Minas Gerais, por exemplo, tem progressividade no ITCMD de herança que pode chegar a 8%; doações em vida podem ter alíquota menor dependendo do valor e das regras estaduais.
2. Congelamento da base de cálculo: se o imóvel vai se valorizar nos próximos anos, fazer a doação agora (com valor atual de avaliação) pode significar pagar menos ITCMD do que pagar sobre o valor futuro no inventário.

Mas atenção: o cálculo depende do estado e da situação específica. Consulte um contador antes de concluir que "doa agora é mais barato".

A armadilha mais comum: doe sem usufruto e perca o controle

Muita gente doa o imóvel "puro" — sem reserva de usufruto. O resultado: o novo proprietário (filho, por exemplo) pode vender, hipotecar ou usar o bem como quiser. Se a relação familiar azeda, o doador pode ficar sem moradia ou sem controle sobre o patrimônio que construiu a vida toda.

A solução é a doação com reserva de usufruto: o doador transfere a propriedade (a "nua-propriedade"), mas mantém o direito de usar e habitar o imóvel até a morte. O usufrutuário (doador) não precisa da autorização do proprietário para morar no imóvel. O proprietário (donatário) não pode vender ou onerar o bem sem a concordância do usufrutuário.

Outras cláusulas que protegem o doador

• Cláusula de inalienabilidade: impede que o donatário venda o imóvel por determinado período
• Cláusula de impenhorabilidade: protege o bem de credores do donatário
• Cláusula de incomunicabilidade: isola o bem de eventual comunhão de bens no casamento do donatário

Essas cláusulas reduzem a liquidez do imóvel para o novo proprietário, mas protegem o patrimônio do doador e da família.

Quando a doação em vida não é a melhor estratégia

• Quando o doador tem dívidas em aberto: a doação pode ser contestada por credores como fraude à execução.
• Quando há múltiplos herdeiros com relação tensa: a doação pode ser vista como favorecimento e contestada no inventário.
• Quando o imóvel é o único bem e o doador ainda depende financeiramente dele: perder o controle pode ser um problema sério.

Para entender o inventário que pode ser evitado com planejamento correto, veja inventário e partilha de imóveis: como não perder o patrimônio em taxas. Para quem quer investir com segurança após a partilha, a plataforma LUVI HOME oferece gestão completa de imóveis locados.

Perguntas frequentes

A doação de imóvel em vida precisa de escritura pública?

Sim, para imóveis acima de 30 salários mínimos, a doação é formalizada por escritura pública no Cartório de Notas e depois registrada no CRI. Apenas para valores muito baixos um instrumento particular pode bastar.

Quem paga o ITCMD na doação em vida?

Em regra, o donatário (quem recebe). Mas o contrato de doação pode estipular que o doador arca com o imposto — o que é comum quando o objetivo é facilitar a transferência.

Se eu doo o imóvel para o filho, ele pode me tirar de casa?

Não, se você reservou o usufruto. Com usufruto vitalício registrado na matrícula, você tem o direito real de morar no imóvel independentemente da vontade do novo proprietário.

A doação pode ser revertida se o filho não me tratar bem?

Existe a figura da "revogação por ingratidão", prevista no Código Civil. Mas os casos reconhecidos pela Justiça são restritos (ofensas graves, atentado contra a vida). Discussões corriqueiras não bastam. Por isso a reserva de usufruto e as cláusulas protetivas são mais eficazes.