Condomínio: como ler a convenção e o regimento antes de comprar

Você visitou o apartamento, aprovou o metro quadrado, achou o preço justo. Assinou. Três semanas depois descobriu que o condomínio proíbe pet acima de 10 kg, que a reforma estrutural que você planejava exige aprovação em assembleia e que o Airbnb está expressamente vedado na convenção. Teria sido fácil saber isso antes — se tivesse pedido para ler dois documentos.

Convenção e regimento: qual a diferença?

A convenção de condomínio é o documento-mãe, registrado em cartório. Define a estrutura jurídica: fração ideal de cada unidade, forma de administração, quórum para deliberações, uso das áreas comuns, responsabilidades. Muda com quórum de 2/3 dos condôminos — alteração difícil.

O regimento interno é mais operacional. Horários de mudança, uso da piscina, pet nas áreas comuns, barulho no fim de semana. Muda com maioria simples em assembleia — e pode ser alterado com mais frequência.

Ambos têm força de lei entre os condôminos. "Eu não sabia" não é defesa válida em ação de multa condominial.

Onde conseguir os documentos antes de comprar

• Peça diretamente ao vendedor ou corretor — é obrigação do vendedor fornecê-los.
• Na sindicância ou administradora do condomínio, com carta do interessado.
• No Registro de Imóveis onde o imóvel está matriculado (a convenção original fica arquivada lá).

Se o vendedor ou corretor embaraçar o acesso a esses documentos, isso por si só já é um sinal de alerta.

O roteiro de leitura — o que checar primeiro

1. Destinação do imóvel

Residencial puro ou misto (residencial e comercial)? Num condomínio residencial puro, usar a unidade como escritório pode gerar multa. Em Pinheiros e Vila Madalena, muita gente compra com essa intenção e descobre o impedimento tarde.

2. Locação por temporada e plataformas digitais

Procure os termos "sublocação", "locação por temporada", "plataformas digitais" ou "uso transitório". Alguns condomínios mais novos em Moema e no Itaim já incluíram vedação expressa ao Airbnb. Outros são omissos — e a omissão gera disputas.

3. Animais de estimação

Regimento pode limitar peso, raça ou número de animais. Proibição de animais em área comum ou elevador social é frequente. Se você tem um golden retriever de 35 kg, cheque antes.

4. Obras e reformas

Quais reformas precisam de comunicação prévia à administração? Quais exigem aprovação em assembleia? Algumas convenções mais antigas limitam até a troca de revestimento de piso em apartamento de andar intermediário (por risco de impacto acústico). ART do responsável técnico costuma ser exigida para obras estruturais.

5. Quórum para grandes decisões

Quantos votos são necessários para aprovar uma obra cara nas áreas comuns? Para alterar a fração ideal? Para destituir o síndico? Se o prédio tem muitos inadimplentes, o quórum fica comprometido e as decisões travam.

6. Multas e penalidades

Valores, procedimento de notificação, prazo de defesa. Condomínios com multas muito pesadas por infrações pequenas geram conflito constante.

Um detalhe que poucos verificam: a data da última assembleia

Peça a ata da última assembleia ordinária. Ela revela: - Se há obras aprovadas ou em andamento (que podem gerar rateio extra) - O nível de inadimplência do condomínio - Se há processos judiciais contra o condomínio ou do condomínio contra terceiros - O humor geral dos condôminos — assembleias muito conflituosas são sinal ruim

O que eu olharia primeiro

Na convenção: cláusula de destinação e cláusula de locação. No regimento: pet e obras. Na ata: inadimplência e obras em andamento.

Se algum desses pontos conflitar com o seu plano de uso, renegocie antes de assinar. Depois do escritura lavrada, o custo de desfazer é muito maior.

Para entender como a taxa de condomínio alta se relaciona com esses documentos, a próxima matéria entra em mais detalhes. E se você está avaliando colocar o imóvel para alugar, veja as opções de locação disponíveis no mercado.

Perguntas frequentes

Sou obrigado a seguir o regimento interno do condomínio?

Sim. O regimento interno tem força vinculante para todos os condôminos e inquilinos. Desconhecimento não afasta a multa.

Posso pedir a convenção do condomínio antes de comprar?

Pode e deve. O vendedor é obrigado a fornecê-la. Você também pode obter a cópia registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Convenção pode proibir Airbnb?

Pode. Condomínios que incluíram vedação expressa à locação por temporada em suas convenções têm amparo legal para multar. O STJ reconheceu essa possibilidade.

O que muda mais fácil: a convenção ou o regimento?

O regimento. Ele muda com maioria simples em assembleia. A convenção exige quórum de 2/3 dos condôminos, o que é bem mais difícil de alcançar.