Regularização de imóvel: averbação, habite-se e o que falta

A casa tem 180 m², mas a matrícula diz 60 m². O antigo dono construiu dois andares sem alvará, sem aprovação de planta, sem habite-se. Para o banco e para o fisco, esse imóvel ainda tem 60 m² — e quem comprar herda todos os problemas dessa diferença.

Imóvel com área não averbada é mais comum do que parece no Brasil, especialmente em casas de bairros antigos de São Paulo (Penha, Santo André) e em municípios do interior. O risco é real para comprador e para quem quer vender.

O que é averbação e por que a construtora (ou o dono) precisa fazer

Averbação é o ato de registrar uma alteração na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis (CRI). Toda mudança física relevante no imóvel — construção, demolição, reforma que altera área — precisa ser averbada para que a matrícula reflita a realidade.

O processo exige: 1. Aprovação da planta na prefeitura (projeto arquitetônico) 2. Alvará de construção (ou reforma) 3. Após a obra: vistoria da prefeitura e emissão do habite-se 4. Com o habite-se em mãos, o proprietário averba a construção na matrícula do imóvel

Sem a averbação, a benfeitorias não constam no registro — e não existem para a Receita Federal nem para o banco.

O que é o habite-se e quando ele é exigido

O habite-se (ou "auto de conclusão") é o documento emitido pela prefeitura após vistoria que atesta que a construção foi concluída conforme o projeto aprovado e está apta para habitação. É pré-requisito para:

• Registro da construção na matrícula (averbação)
• Financiamento bancário do imóvel
• Regularidade fiscal para o IPTU com a área real
• Averbação de ampliações e reformas

Quais são os riscos de comprar sem averbação

• Financiamento bloqueado: nenhum banco financia imóvel com área não averbada. Se você não tem o valor total para compra à vista, não fecha.
• Desvalorização na revenda: imóvel irregular vale menos no mercado — o comprador seguinte vai negociar desconto para cobrir o custo e o tempo de regularização.
• IPTU menor (mas isso é problema): se o imóvel tem área real maior que a registrada, o IPTU foi pago a menos. A prefeitura pode cobrar diferença retroativa ao regularizar.
• Problemas na escritura: o cartório pode se recusar a lavrar escritura de imóvel em situação irregular.

Como regularizar na prática

Se a obra já foi feita sem aprovação: procure um arquiteto para elaborar o projeto "as built" (como construído). A prefeitura analisa e aprova se estiver dentro dos parâmetros do zoneamento. Depois: alvará retroativo (ou "regularização") e habite-se.

Se há apenas falta de averbação (habite-se existe): leve o habite-se ao CRI e solicite a averbação da construção. Processo relativamente simples.

Se a construção está em área de preservação ou viola gabarito: o caso é mais complexo e pode exigir demolição parcial ou adaptações. Consulte um arquiteto e advogado antes de comprar esse tipo de imóvel.

O custo de regularização varia muito: de R$ 3.000 a R$ 30.000+, conforme a área, o município e a complexidade da aprovação. Esse valor pode (e deve) ser negociado com desconto no preço de compra.

Para entender os riscos de imóveis com pendências mais amplas, veja como fazer due diligence imobiliária com as certidões essenciais. E para quem está herdando ou comprando imóvel de herança, o artigo sobre inventário e partilha trata de outros aspectos críticos.

Perguntas frequentes

Imóvel sem habite-se pode ser vendido?

Pode ser transacionado, mas com restrições sérias: o cartório pode dificultar a escritura, o banco não financia, e o comprador assume os riscos. O vendedor costuma ter que aceitar desconto para compensar esses fatores.

Quem é responsável por averbar a construção, o vendedor ou o comprador?

O proprietário do imóvel no momento da construção é o responsável. Na venda, o vendedor idealmente regulariza antes — ou o preço é ajustado para que o comprador custeie a regularização.

A prefeitura pode demolir uma construção irregular?

Sim, em casos extremos — especialmente em áreas de preservação, zonas de risco ou quando a obra representa perigo à estrutura ou ao entorno. Na prática, a maioria das irregularidades dentro do gabarito é regularizável mediante projeto e taxas.

Como saber se meu imóvel tem área não averbada?

Compare a área da matrícula do CRI com a área real do imóvel e com o carnê do IPTU. Se houver divergência significativa, provavelmente há construção não averbada.