Revisional de aluguel: quando cabe e como a administração conduz

Imagine que você alugou um apartamento em Pinheiros em 2021, por R$ 3.500. O contrato tem reajuste anual pelo IGP-M. Em 2022, o IGP-M bateu 17% e você reajustou. Mas o preço de mercado da região saltou mais de 40% no período — e imóveis similares estão sendo anunciados por R$ 6.000. Você pode forçar uma correção pelo mercado? Sim. Existe um instrumento legal para isso: a ação revisional de aluguel.

O que é a ação revisional de aluguel

A ação revisional é prevista no artigo 19 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Ela permite que qualquer das partes — proprietário ou inquilino — peça ao juiz que o valor do aluguel seja revisado para se adequar ao preço de mercado, quando o reajuste contratual ficou muito acima ou muito abaixo da realidade.

Ela pode ser usada nos dois sentidos: pelo proprietário, quando o mercado subiu mais do que o índice de reajuste; pelo inquilino, quando o mercado caiu e ele está pagando mais do que o valor de outros imóveis similares.

Quando a ação revisional pode ser pedida?

Há condições objetivas. Primeiro, prazo mínimo de 3 anos de contrato ou de vigência do valor atual — só é possível pedir a revisional após 3 anos desde a assinatura do contrato ou desde o último acordo sobre o valor do aluguel, o que for mais recente.

Segundo, defasagem comprovada em relação ao mercado. O pedido precisa ser embasado: laudos de avaliação, pesquisa de mercado com imóveis similares, dados de portais imobiliários.

Terceiro, contrato de locação residencial ou comercial. Contratos de temporada não se enquadram.

Como a administradora conduz o processo

A gestão profissional atua em duas fases distintas.

Fase extrajudicial (preferível)

Antes de ir ao Judiciário, a administradora faz uma avaliação de mercado do imóvel — com análise de imóveis similares na mesma região — e apresenta ao inquilino uma proposta de revisão. Se o valor proposto for razoável e bem-embasado, muitos inquilinos aceitam um acordo e um aditivo contratual, sem necessidade de processo.

Essa fase é mais rápida, menos custosa e preserva o relacionamento. A administradora funciona como mediadora neutra entre as partes.

Fase judicial

Se o acordo não sai, o proprietário (ou o inquilino) entra com a ação revisional. O processo inclui: petição inicial com a proposta de novo valor e a fundamentação; possibilidade de o juiz fixar um valor provisório enquanto o processo tramita; perícia por expert nomeado pelo juiz, que avalia o valor de mercado; e sentença fixando o novo valor, retroativa à data do pedido judicial.

Quanto tempo leva e quais são os custos

O processo judicial de revisional costuma levar de 1 a 3 anos em muitas comarcas — o que é um argumento forte para tentar o acordo extrajudicial primeiro. Os custos incluem custas judiciais, honorários do advogado e, se houver perícia, os honorários do perito.

O valor provisório fixado pelo juiz pode ser maior ou menor do que o atual, dependendo da avaliação inicial. Isso é um risco para ambas as partes durante a tramitação.

Quando não vale a pena entrar com revisional

Quando a defasagem é pequena (menos de 15% a 20%) e o inquilino tem bom histórico de pagamento, o custo do processo pode não compensar. Quando o contrato vai vencer em menos de 12 meses, é mais simples não renovar nas condições antigas e renegociar do zero. Quando o relacionamento com o inquilino é importante para o proprietário, o desgaste do processo pode sair mais caro do que o ganho financeiro.

Veja também o que acontece quando o não-pagamento evolui para ação de cobrança encaminhada ao jurídico — os dois processos às vezes acontecem em paralelo.

Mais sobre gestão imobiliária em /blog/categoria/gestao e como a gestão profissional organiza cada etapa em luvihome.com.

Perguntas frequentes

O inquilino também pode pedir a revisão do aluguel para baixo?

Sim. A ação revisional pode ser pedida por qualquer das partes. Se o mercado caiu significativamente e o aluguel atual está acima do valor de imóveis similares, o inquilino pode pedir a revisão judicial. As mesmas condições se aplicam: mínimo de 3 anos de contrato.

Qual é o prazo mínimo para pedir a revisional de aluguel?

3 anos após a assinatura do contrato ou após o último acordo sobre o valor do aluguel, o que for mais recente. Não é possível pedir revisional antes desse prazo.

O reajuste anual pelo IGP-M ou IPCA substitui a revisional?

Não. O reajuste contratual corrige o valor pelo índice, mas não necessariamente alinha ao mercado. A revisional é usada exatamente quando o índice ficou muito acima ou muito abaixo do preço real praticado na região.

Durante o processo revisional, o inquilino continua pagando o valor antigo?

Depende. O juiz pode fixar um valor provisório de aluguel enquanto o processo tramita. Esse valor pode ser maior ou menor do que o atual. A sentença final costuma ser retroativa à data do pedido judicial, gerando eventual acerto de diferença.