Ação de cobrança de aluguel: o que a gestão encaminha ao jurídico

O inquilino está com três meses de aluguel em atraso. Você já ligou, a administradora já notificou, a proposta de parcelamento foi ignorada. Agora a conversa vai para o jurídico. O que acontece a partir daqui — e o que a administradora precisa ter na pasta para que o processo funcione.

Cobrança x despejo: duas ações distintas, às vezes ajuizadas juntas

Ação de cobrança e ação de despejo por falta de pagamento são instrumentos legais diferentes, embora frequentemente ajuizados em conjunto.

A ação de despejo por falta de pagamento visa a retomada do imóvel. A Lei do Inquilinato permite que o proprietário peça a desocupação em razão da inadimplência. O inquilino tem 15 dias para purgar a mora (pagar tudo em atraso, mais juros e custas) e evitar a saída.

A ação de cobrança visa o recebimento dos valores em atraso — aluguel, IPTU, condomínio, encargos, multas, honorários. Pode ser ajuizada mesmo depois que o inquilino saiu, se ainda houver débito.

As duas ações costumam ser ajuizadas juntas porque assim o proprietário maximiza o resultado: retoma o imóvel e busca o ressarcimento financeiro simultaneamente.

O que a administradora precisa ter organizado antes de acionar o jurídico

Um processo judicial mal-documentado é processo perdido. A pasta que a administradora monta para o advogado parceiro precisa conter o contrato de locação original com assinatura do inquilino, histórico completo de pagamentos (o que foi pago, quando e o que está em aberto), notificações enviadas ao inquilino com comprovantes de recebimento, proposta de acordo e a resposta ou ausência de resposta, e comprovante da garantia locatícia vigente.

São úteis também: extrato do condomínio (se o contrato prevê pagamento pelo locatário), carnê de IPTU e fotos de eventuais danos ao imóvel identificados em vistoria.

Prazos que o proprietário precisa entender

Purga da mora: depois da citação no processo de despejo, o inquilino tem 15 dias para pagar tudo em atraso, incluindo aluguel, encargos, custas do processo e honorários do advogado do proprietário. Se pagar, o processo é extinto — e o inquilino fica no imóvel. Esse direito só pode ser exercido uma vez a cada 24 meses.

Prazo para desocupação voluntária: se o inquilino não purgar, o juiz fixa um prazo para saída — em geral de 30 a 60 dias. Se não sair, vem o despejo forçado.

Prescrição da ação de cobrança: o prazo é de 3 anos contados da data em que cada parcela venceu. Não espere demais para acionar.

O que acontece com a garantia durante o processo

Se há seguro-fiança vigente, a administradora normalmente aciona a seguradora em paralelo ao processo judicial. O seguro cobre os meses inadimplidos até o limite da apólice.

Se há fiança de pessoa física, o fiador é incluído no processo de cobrança como corresponsável solidário. É aqui que muitos fiadores percebem que assinar como garante tem consequência real.

Se há depósito-caução, ele pode ser acionado após o encerramento da locação para cobrir o saldo devedor. Mas o depósito não substitui a ação de cobrança em casos de dívida acumulada.

O que a gestão profissional faz diferente de um proprietário solo

Proprietário que administra sozinho geralmente age tarde — espera seis meses achando que o inquilino vai regularizar. A administradora profissional tem protocolo: após o segundo mês sem pagamento, a notificação formal é enviada e o jurídico é acionado.

Além disso, a documentação organizada desde o início do contrato faz diferença no tempo de tramitação. Um processo bem-instruído tende a ser mais rápido.

Veja também o que a gestão faz em casos de ação revisional de aluguel — outro cenário em que a administradora atua diretamente na relação jurídica com o inquilino.

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Perguntas frequentes

Qual é o prazo para entrar com ação de despejo por falta de pagamento?

Não há prazo mínimo determinado pela lei. Na prática, a maioria das administradoras recomenda acionar o jurídico após o segundo ou terceiro mês de inadimplência, após tentativa de negociação documentada. Quanto mais cedo, menor o prejuízo acumulado.

O inquilino pode evitar o despejo pagando em atraso durante o processo?

Sim. A lei prevê a "purga da mora": o inquilino tem 15 dias após a citação para pagar tudo em aberto. Se pagar, o processo é extinto e ele permanece no imóvel. Esse direito pode ser exercido apenas uma vez a cada 24 meses.

O fiador pode ser cobrado junto com o inquilino?

Sim. O fiador é corresponsável solidário e pode ser incluído na ação de cobrança. Na prática, isso significa que o fiador pode ter bens penhorados para pagamento da dívida caso o inquilino não pague.

Quanto tempo leva uma ação de despejo por falta de pagamento?

Varia muito conforme a vara e a cidade, mas processos bem instruídos com notificação prévia documentada costumam ter sentença em 3 a 8 meses. O despejo forçado pode levar mais tempo dependendo da comarca.