Reforma no imóvel alugado: o que precisa da autorização do dono

O inquilino pintou o apartamento de verde escuro sem avisar. O proprietário quer cobrar a repintura. Mas o inquilino diz que deixou o imóvel melhor do que encontrou. Quem tem razão?

Essa cena tem solução na lei — mas depende do tipo de modificação. O direito imobiliário classifica as intervenções em imóvel alugado em três categorias, com regras bem distintas para cada uma.

As três categorias de benfeitorias

Benfeitorias necessárias: as que mantêm o imóvel habitável — conserto de cano, reparo de telhado com goteira, substituição de disjuntor queimado. O inquilino pode e deve fazer, mesmo sem autorização, e tem direito de ser reembolsado (ou compensar com o aluguel) mesmo que o contrato diga o contrário. A lei protege o inquilino aqui.

Benfeitorias úteis: as que melhoram o imóvel mas não são urgentes — instalar ar-condicionado onde não havia, trocar a cuba da pia por modelo maior, colocar armários embutidos onde havia parede lisa. Aqui o inquilino precisa de autorização por escrito. Se fizer sem autorização, não tem direito ao reembolso e pode ser obrigado a desfazer.

Benfeitorias voluptuárias: as que embelezam sem necessidade funcional — mármore no banheiro onde havia porcelanato básico, papel de parede de grife, espelho de corpo inteiro embutido. Sem autorização, o inquilino não tem direito ao reembolso. Com autorização, depende do que ficou acertado.

O que pode fazer sem pedir permissão

Na prática, para o dia a dia:

• Pendurar quadros e prateleiras leves com parafusos (e tampar os furos na saída)
• Instalar ventilador de teto em ponto elétrico já existente
• Trocar lâmpadas e interruptores por modelos equivalentes
• Colocar cortinas e persianas (que você vai levar na saída)
• Pequenos reparos de manutenção (torneira pingando, maçaneta solta)

O critério informal: se você pode levar na saída e o imóvel volta ao estado original sem dano, geralmente não precisa de autorização. Se vai incorporar ao imóvel e não tem como desfazer sem custo, precisa.

A questão da pintura: mito e realidade

Muita gente acredita que pintar o apartamento é direito do inquilino. Não é bem assim. Pintura de manutenção (repintar o mesmo branco desgastado) é diferente de mudança de cor. A primeira cabe na categoria de "conservação" e pode ser feita — até porque a lei diz que o inquilino deve devolver o imóvel nas condições em que recebeu. A segunda é benfeitoria útil e precisa de autorização.

Na prática, a maioria dos proprietários aceita qualquer cor desde que o imóvel volte pintado de cor neutra na saída. Mas isso precisa estar no contrato ou numa autorização escrita. Sem autorização, o proprietário pode cobrar a repintura no tom original.

Benfeitorias que valem muito: armários embutidos

Armários embutidos são um clássico de conflito. O inquilino faz, gasta R$ 8.000, e quando vai embora, o proprietário quer ficar com os armários sem pagar nada. Ou o inquilino quer levar, mas o imóvel fica com marcas na parede.

Se a instalação foi feita com autorização e o contrato não previu o que acontece com os armários na saída — essa lacuna cria a briga. O correto é definir no momento da autorização: "os armários permanecem no imóvel sem ônus para o locador" ou "o locatário pode retirar, devendo restituir a parede ao estado original".

O que deve estar na autorização escrita

Para qualquer benfeitoria útil ou voluptuária: - Descrição precisa do que vai ser feito - Quem vai executar (nome da empresa ou profissional) - O que acontece com a benfeitoria na saída (fica, vai embora, é reembolsada) - Prazo para execução - Assinatura de ambas as partes e data

Um WhatsApp com "ok, pode fazer" é melhor do que nada, mas não é o ideal. E-mail ou documento assinado é muito mais sólido em caso de disputa.

O que o proprietário pode cobrar na saída

Apenas o que estiver comprovado no laudo de vistoria como dano que não existia na entrada. A mudança de cor não autorizada pode ser cobrada (custo da repintura no tom original). A benfeitoria não autorizada que não tem como desfazer sem dano pode gerar cobrança pelos danos da reversão.

O proprietário não pode cobrar desgaste natural do imóvel — piso que ficou levemente riscado pelo uso normal, tinta ligeiramente amarelada pelo tempo, por exemplo. Isso é depreciação esperada, não dano. A vistoria de entrada detalhada é o que distingue desgaste de dano com precisão. Para gestão completa de imóveis, saiba mais sobre como a Luvi trabalha.

Perguntas frequentes

O inquilino pode reformar o imóvel alugado sem autorização?

Depende do tipo de reforma. Reparos urgentes de manutenção podem ser feitos sem autorização. Melhorias como armários, ar-condicionado ou mudança de acabamento precisam de autorização escrita do proprietário.

O proprietário é obrigado a reembolsar o inquilino por reformas?

Para benfeitorias necessárias (reparos urgentes), sim — mesmo que o contrato diga o contrário. Para benfeitorias úteis com autorização, depende do acordado. Para reformas sem autorização, em geral não há direito ao reembolso.

O inquilino pode pintar o apartamento de outra cor?

Precisa de autorização do proprietário. Sem autorização, o proprietário pode cobrar a repintura no tom original na saída. O ideal é formalizar a autorização por escrito, com acordo sobre o que acontece na saída.

O que acontece com armários embutidos instalados pelo inquilino na saída?

Depende do que foi acordado na autorização. Se não houver acordo, gera conflito. O correto é definir no momento da instalação: os armários ficam no imóvel ou o inquilino os retira e restaura a parede.