Primeiro imóvel para alugar: erros do proprietário iniciante

O primeiro contrato de aluguel parece simples no papel. Você tem o imóvel, encontra um inquilino, assina um documento, recebe todo mês. O problema costuma aparecer quando um dos três passos dá errado — e o iniciante não sabe como responder.

A maioria dos erros do proprietário de primeira viagem não é falta de sorte. É falta de processo.

Erro 1: não fazer laudo de vistoria de entrada

O laudo de vistoria inicial é o documento que registra o estado do imóvel antes do inquilino entrar. Sem ele, qualquer dano vira disputa: "já estava assim quando cheguei" versus "estava perfeito quando entregamos".

Um laudo bem feito tem fotos datadas de cada cômodo, especificando o estado do piso, paredes, torneiras, tomadas, janelas e itens incluídos. Sem isso, você não tem base para cobrar nada na saída.

Custo de fazer: zero a R$ 300 (se contratar um vistoriador profissional). Custo de não fazer: pode ser o valor de uma pintura nova, piso reformado ou equipamento substituído.

Erro 2: escolher o inquilino pela urgência

Imóvel vago gera ansiedade. O primeiro candidato que aparece, paga o valor pedido e não pede desconto parece perfeito. Mas o "bom pagador" que não passa por análise pode virar inadimplente no mês 4.

Analise: comprovante de renda (3 últimos holerites ou declaração de IR), CPF em serviços de análise de crédito, e histórico de locação anterior (referência do locador anterior é ouro).

Regra prática: renda mensal do inquilino deve ser no mínimo 3 vezes o valor do aluguel. Abaixo disso, o risco de inadimplência sobe.

Erro 3: garantia inadequada ou inexistente

Contrato sem garantia é risco desnecessário. As opções:

• Fiador: clássico, mas o fiador precisa ter imóvel no nome e renda suficiente. Difícil de executar.
• Seguro fiança: mais simples, cobre inadimplência e danos. O inquilino paga à seguradora.
• Caução em dinheiro: depósito de até 3 meses no início. Mais fácil de usar, mas limitado.
• Título de capitalização: alternativa ao caução, resgatável ao final.

Escolha uma. Sem garantia, cobrar na justiça é lento e incerto.

Erro 4: preço definido pela emoção

"Eu paguei 400 mil nesse apartamento. Não vou alugar por menos de R$ 3.500." O mercado não funciona assim. O preço de aluguel é definido pelo que imóveis similares na mesma região estão fechando — não pelo que você pagou ou pelo que você precisa para cobrir o financiamento.

Preço acima do mercado resulta em vacância prolongada, que costuma custar mais do que o valor que você tentou defender.

Erro 5: contrato genérico da internet

Existe uma tentação de baixar um modelo de contrato e assinar. O problema é que modelos genéricos não cobrem situações específicas do seu imóvel: mobília incluída, responsabilidade por contas de água e gás, regras de pets, cláusula de renovação.

Um advogado imobiliário cobra entre R$ 500 e R$ 1.500 para elaborar um contrato adequado. Esse valor pode evitar um processo judicial de R$ 10.000 no futuro.

Erro 6: não declarar o aluguel no IR

Aluguel recebido é tributável. Há uma faixa de isenção (em 2025, até R$ 2.824/mês), mas acima disso o IRPF incide via carnê-leão. Muitos proprietários iniciantes descobrem isso na malha fina.

Para mais detalhes sobre a tributação, leia o guia sobre imposto de renda do aluguel recebido. E para quem quer terceirizar a gestão desde o primeiro imóvel, a Luvi opera em SP, BH e Alphaville com suporte completo ao proprietário.

Perguntas frequentes

Preciso de imobiliária para alugar meu primeiro imóvel?

Não é obrigatório, mas reduz riscos. A imobiliária ou gestora faz a análise de crédito, o laudo de vistoria e cuida da burocracia. A comissão costuma ser de 8% a 10% do aluguel por mês.

Posso rescindir o contrato se o inquilino não pagar?

Sim, após ação judicial de despejo por falta de pagamento. O processo costuma levar entre 3 e 12 meses, dependendo da comarca e das garantias do contrato. Por isso a análise de crédito prévia é essencial.

Qual o prazo mínimo de um contrato de aluguel residencial?

A lei não exige prazo mínimo, mas contratos de 12 a 30 meses são os mais comuns. Abaixo de 30 meses, o proprietário pode pedir o imóvel de volta ao final do prazo sem precisar de motivo.

Quem paga o IPTU no aluguel?

Depende do que está no contrato. Em geral, o IPTU é do proprietário, mas é comum transferir ao inquilino via contrato. O importante é que esteja explícito para evitar conflito.