Imposto de renda do aluguel recebido: o básico para o dono

Cerca de 30% dos proprietários que recebem aluguel não recolhem o carnê-leão mensalmente. Quando a Receita Federal cruza os dados de pagamentos declarados pelo inquilino com o que o dono declarou, a discrepância aparece — e a malha fina também.

Entender a tributação do aluguel não é complexo, mas tem detalhes que muita gente desconhece.

Aluguel de pessoa física: o carnê-leão

Quando você aluga para uma pessoa física, o imposto não é retido na fonte: você que deve recolher mensalmente via DARF, usando o programa Carnê-Leão Web (disponível no site da Receita Federal, acesso pelo gov.br).

A tabela progressiva em 2025:

| Faixa mensal (R$) | Alíquota | Dedução (R$) | |---|---|---| | Até 2.824,00 | Isento | — | | 2.824,01 a 3.751,05 | 7,5% | 212,00 | | 3.751,06 a 4.664,68 | 15% | 493,00 | | 4.664,69 a 6.101,06 | 22,5% | 840,00 | | Acima de 6.101,06 | 27,5% | 1.148,00 |

Prazo: o DARF deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.

Aluguel de pessoa jurídica: retenção na fonte

Quando o locatário é uma empresa (CNPJ), a empresa é responsável por reter o IR na fonte e recolher. O proprietário recebe o valor já com desconto. Na declaração anual, você informa o valor bruto e o IR retido.

Verifique com o locatário se está retendo corretamente — a responsabilidade inicial é da empresa, mas a Receita pode cobrar de você se ela não recolheu.

O que pode ser deduzido

Antes de calcular o carnê-leão, você pode deduzir despesas pagas por você que são obrigação do locatário mas que acabaram sendo arcadas pelo proprietário:

• Condomínio (quando pago pelo proprietário)
• IPTU (quando não transferido ao inquilino)
• Taxa de administração da imobiliária
• Prêmio de seguro contra incêndio

Despesas de reforma e manutenção não são dedutíveis do carnê-leão — têm tratamento diferente.

A declaração anual (IRPF)

Na declaração de ajuste anual:

1. Ficha de Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF: some todos os aluguéis mensais recebidos de pessoas físicas. O programa importa do Carnê-Leão Web automaticamente se você usou o programa oficial.
2. Ficha de Bens e Direitos: o imóvel locado é informado com o custo de aquisição histórico (não atualizado pelo valor de mercado).
3. IR retido por PJ: se você alugou para empresa, o IR retido entra na ficha correspondente.

Erros comuns que levam à malha fina

• Não declarar aluguel por achar que está na faixa de isenção (mas calcular errado e estar acima)
• Não declarar o total quando tem mais de um imóvel (a Receita soma)
• Informar o valor líquido ao invés do bruto na ficha de rendimentos
• Esquecer de importar os dados do Carnê-Leão para a declaração anual

Para organizar os registros mensais que tornam a declaração anual simples, leia sobre como acompanhar sua renda de aluguel sem planilha bagunçada. E se quiser gestão que já fornece relatórios organizados, a Luvi opera em SP, BH e Alphaville com suporte ao proprietário.

Consulte sempre um contador para decisões fiscais específicas: o contexto individual pode mudar o enquadramento.

Perguntas frequentes

Preciso pagar carnê-leão se o aluguel está abaixo de R$ 2.824?

Não. Aluguéis mensais até esse limite (faixa de isenção de 2025) são isentos de IR. Mas você ainda precisa declarar na ficha de rendimentos isentos na declaração anual.

O que acontece se eu não pagar o carnê-leão?

Multa de 0,33% ao dia até 20% do valor, mais juros Selic. Se a Receita identificar antes de você recolher, a multa de ofício é de 75%. Além disso, o valor cai na malha fina da declaração anual.

Posso deduzir a reforma do apartamento do imposto de renda?

Não diretamente no carnê-leão. Benfeitorias podem ser somadas ao custo do imóvel, o que reduz o ganho de capital quando você vender. Consulte um contador para o tratamento correto.

Se o aluguel não for pago, ainda preciso declarar?

Não precisa pagar IR sobre aluguel que não recebeu. Mas precisa documentar a inadimplência. Em caso de ação judicial com recebimento posterior, o aluguel é tributado no ano do recebimento.