Airbnb em condomínio: o que a administradora e a convenção definem

O STJ decidiu em 2021 (REsp 1.819.075) que condomínios podem proibir Airbnb e locação de curta temporada — se a convenção assim determinar. Antes disso, o tema vivia num limbo jurídico que transformava assembleias em guerras. Agora o caminho está mais claro, mas a execução ainda é um ponto cego de muitas administradoras.

O que o STJ decidiu, exatamente?

A decisão do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que a locação por temporada via plataformas como Airbnb pode ser equiparada a uso comercial do imóvel — diferente do uso residencial para o qual muitos condomínios foram construídos. Por isso, se a convenção do condomínio define o uso como exclusivamente residencial, ela pode ser usada como base para proibir ou restringir esse tipo de locação.

O ponto central: a convenção é o documento que define a regra. Sem menção expressa a locação de curta temporada, a proibição fica fragilizada juridicamente.

O que a convenção pode estabelecer?

As convenções mais atualizadas (ou reformadas após 2021) costumam incluir um dos três caminhos:

• Proibição expressa: locações de prazo inferior a 30 dias (ou 90 dias, dependendo da convenção) são vedadas.
• Permissão com restrições: Airbnb é permitido, mas o proprietário deve cadastrar os hóspedes na portaria, respeitar horários de silêncio e não ultrapassar limite de ocupantes.
• Omissão: a convenção não menciona o tema — e aí o proprietário argumenta que o que não é proibido é permitido, enquanto o condomínio argumenta que a finalidade residencial exclui uso hoteleiro.

Esse terceiro cenário é o mais conflituoso. Se o condomínio onde você investe não tem regra clara, vale propor uma assembleia para deliberar antes que o conflito apareça.

Qual é o papel concreto da administradora?

A administradora não fiscaliza o que acontece dentro dos apartamentos — ela não tem acesso, nem direito de entrada. O que ela pode e deve fazer:

Antes do conflito: - Identificar se a convenção tem regra sobre locação de curta temporada - Alertar o síndico sobre possíveis lacunas e sugerir atualização via assembleia - Orientar proprietários que perguntam sobre o tema

Quando há reclamação: - Documentar a ocorrência (qual unidade, datas, natureza do problema) - Notificar o proprietário da unidade, não o hóspede — é com o dono que o condomínio tem relação - Aplicar advertência e multa conforme o regimento, se houver infração documentada

O que ela não pode fazer: - Impedir a entrada de hóspedes (exceto por decisão judicial) - Instalar câmeras para identificar se o apartamento está sendo alugado - Constranger o proprietário sem base na convenção

Como investidores devem pensar esse tema?

Se você comprou ou pretende comprar um apartamento para alugar via Airbnb em São Paulo, Belo Horizonte ou Alphaville, o primeiro passo é ler a convenção do condomínio antes de fechar negócio. Convenção com proibição expressa pode inviabilizar o modelo — ou torná-lo juridicamente arriscado.

Alguns empreendimentos foram lançados já com essa finalidade (apart-hotéis, flats, condomínios de uso misto) e têm convenção permissiva ou inexistente nesse ponto. São os mais seguros para quem quer trabalhar com short stay.

Para quem já tem o imóvel e quer monetizá-lo em locação de temporada em São Paulo, BH ou Alphaville, a Stay Luvi gerencia o processo — incluindo a verificação das regras do condomínio antes de colocar o apartamento nas plataformas.

Veja também sobre locação por temporada em prédio: o que o condomínio pode restringir, com mais detalhes sobre os limites legais.

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Perguntas frequentes

O condomínio pode proibir Airbnb?

Sim, desde que a convenção tenha previsão expressa nesse sentido. O STJ decidiu em 2021 que locações de curta temporada podem ser equiparadas a uso comercial, e condomínios de uso residencial podem restringi-las.

O que acontece se eu alugar via Airbnb em condomínio que proíbe?

O condomínio pode notificar, aplicar multa e, em casos persistentes, buscar liminar judicial para impedir o uso. Além do custo financeiro, você fica exposto a processos que podem superar o ganho das diárias.

A convenção do meu condomínio não menciona Airbnb. Posso alugar?

Juridicamente é uma zona cinzenta. O proprietário argumenta que o que não é proibido é permitido; o condomínio pode argumentar que a finalidade residencial exclui uso hoteleiro. O ideal é propor uma assembleia para regulamentar.

Como saber se o condomínio permite locação de temporada antes de comprar?

Leia a convenção completa antes de assinar o contrato de compra. Procure termos como "locação de curta temporada", "uso hoteleiro" e "finalidade residencial". Se não encontrar, pergunte diretamente ao síndico.