Como acompanhar sua renda de aluguel sem planilha bagunçada

Você tem dois apartamentos alugados. Um direto, outro via imobiliária. Em algum momento do ano você vai abrir aquela planilha cheia de cores diferentes, colunas somando o que não deveria e meses sem lançamento — e vai tentar lembrar o que aconteceu em março.

Organizar a renda de aluguel não exige software caro. Exige disciplina e uma estrutura mínima. Aqui está o que funciona.

O que você precisa registrar, ao mínimo

Para cada imóvel, em cada mês:

1. Valor recebido (aluguel bruto)
2. Data de recebimento
3. Taxas pagas (imobiliária, plataforma, administração)
4. Despesas do imóvel no mês (condomínio pago por você, IPTU parcelado, manutenção)
5. Resultado líquido (bruto menos taxas menos despesas)

Sem esse registro, você não sabe se está ganhando ou perdendo — e não consegue declarar corretamente no IR.

A estrutura mínima que funciona

Uma planilha simples com colunas: Mês, Imóvel, Aluguel Bruto, Taxa Admin, Despesas, Líquido, Carnê-leão pago.

Não precisa ser bonita. Precisa ser preenchida todo mês, logo que o pagamento cai. O erro mais comum é acumular 6 meses sem lançar e tentar reconstruir de memória.

Se você prefere app: Mobills, Organizze ou até o Notion com template de finanças pessoais funcionam. A planilha do Google Sheets tem a vantagem de ser acessível de qualquer lugar.

O carnê-leão: o que é e como funciona

Aluguel recebido de pessoa física é tributado pelo carnê-leão mensalmente. A lógica é:

• Há tabela progressiva do IR (mesma da declaração anual)
• Em 2025, até R$ 2.824/mês é isento
• De R$ 2.825 a R$ 3.751: 7,5%
• De R$ 3.752 a R$ 4.664: 15%
• De R$ 4.665 a R$ 6.101: 22,5%
• Acima de R$ 6.101: 27,5%

O carnê-leão é pago mensalmente via DARF, com vencimento no último dia útil do mês seguinte ao recebimento. Atraso gera multa de 0,33% ao dia mais 20% de multa se lançado pela Receita antes de você recolher.

Dedutíveis que diminuem o imposto

Algumas despesas reduzem a base de cálculo do carnê-leão quando pagas pelo proprietário:

• Condomínio
• IPTU
• Taxas de administração da imobiliária
• Prêmio de seguro do imóvel

Guarde os comprovantes. Na declaração anual, eles são informados na ficha de rendimentos tributáveis de aluguéis.

Para quem tem mais de um imóvel

Mantenha registros separados por imóvel. Na declaração anual, cada imóvel é informado individualmente na ficha de bens e direitos, e os aluguéis entram na ficha de rendimentos discriminados por pagador.

Se os valores são altos ou você tem imóvel em sociedade, um contador especializado em pessoa física com renda de aluguéis pode economizar mais do que ele cobra.

Para entender o que precisa ser declarado e como, leia o guia específico sobre imposto de renda do aluguel recebido. E para proprietários que preferem deixar a gestão na mão de uma plataforma que já entrega relatórios organizados, a Luvi opera essa estrutura em SP, BH e Alphaville.

Perguntas frequentes

Preciso guardar comprovantes de aluguel recebido por quanto tempo?

O prazo de decadência fiscal é de 5 anos. Guarde todos os comprovantes, recibos e notas de despesas por pelo menos 5 anos após o exercício fiscal correspondente.

Se o inquilino paga no Pix, preciso emitir recibo?

Sim. O recibo de aluguel é obrigatório e comprova o pagamento para ambas as partes. Pode ser digital, com assinatura eletrônica. O extrato do Pix complementa, mas não substitui.

Como funciona a dedução do condomínio no carnê-leão?

Se o contrato especifica que o condomínio está incluído no aluguel e é pago por você, ele é dedutível. Se é separado e pago diretamente pelo inquilino, não entra no seu rendimento nem na sua dedução.

Posso consolidar dois aluguéis num único carnê-leão mensal?

Sim. Some os valores de todos os aluguéis recebidos no mês e aplique a tabela progressiva sobre o total. A DARF é única por mês, independentemente do número de imóveis.