Locação por temporada em prédio: o que o condomínio pode restringir

O proprietário do 12C instalou fechadura eletrônica, colocou na plataforma e hospeda hóspedes toda semana. O síndico quer proibir. O advogado do condômino diz que não pode. O advogado do condomínio diz que pode. Quem está certo? Depende de um documento que 80% dos moradores nunca leram: a convenção.

O que a lei diz sobre locação por temporada

A Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) regula a locação por temporada e a define como aquela com prazo de até 90 dias, destinada a lazer, viagem, saúde e situações similares. Esse modelo sempre existiu no Brasil — o que mudou nos últimos anos foi a escala e a visibilidade, graças às plataformas digitais.

O Código Civil não proíbe que o proprietário dê a destinação que quiser ao seu imóvel — dentro dos limites da função social e do direito dos vizinhos. Mas a convenção do condomínio pode restringir o uso do imóvel a fins residenciais.

O que o condomínio pode restringir, de fato?

Não é tudo. O condomínio pode:

• Proibir a locação de curta temporada se a convenção define o uso como exclusivamente residencial e se essa norma for aprovada em assembleia com quórum adequado (em geral, dois terços dos condôminos)
• Exigir cadastro de hóspedes na portaria: assim como qualquer visitante, hóspedes de temporada podem ter o acesso controlado pela portaria
• Estabelecer horários de silêncio e regras de convivência que se aplicam a todos — moradores fixos, temporários e visitantes
• Cobrar taxa de uso de área comum diferenciada se a convenção prever — embora esse ponto seja mais contestado juridicamente

O que o condomínio não pode fazer:

• Proibir locação de temporada sem base na convenção ou sem aprovação em assembleia com quórum adequado
• Impedir fisicamente a entrada de hóspedes (é constrangimento ilegal e pode gerar ação)
• Fotografar hóspedes ou monitorar o apartamento de forma invasiva
• Aplicar multa sem rito de advertência prévia
• Discriminar proprietários que alugam em relação a moradores fixos no uso das áreas comuns

Como a administradora aplica essas regras?

A administradora tem um papel operacional claro: verificar o que a convenção diz, comunicar ao síndico e executar o processo previsto.

Na prática:

1. Verifica a convenção: a cláusula de "uso exclusivamente residencial" precisa existir e ser inequívoca para dar base jurídica a qualquer restrição
2. Implementa o cadastro na portaria: define o fluxo de entrada de hóspedes (documento, registro, validade) em conjunto com o zelador ou porteiro
3. Documenta infrações: quando há reclamação sobre hóspede de temporada (barulho, dano em área comum), registra formalmente
4. Notifica o proprietário: sempre o dono da unidade, nunca o hóspede diretamente
5. Instrui o síndico sobre quando a situação exige assembleia ou ação judicial

O proprietário tem algum argumento contra a proibição?

Sim, especialmente se a convenção for antiga e não mencionar locação de temporada. Nesses casos, o proprietário pode argumentar que a omissão não gera proibição, e que restringir sem base na convenção viola seu direito de propriedade.

A tendência dos tribunais pós-STJ (REsp 1.819.075/SP, de 2021) é que a restrição via convenção é legítima, mas a proibição que não está escrita é difícil de sustentar. Cada caso tem nuances — a orientação é sempre consultar advogado imobiliário antes de tomar qualquer medida coercitiva.

Para quem investe: o que avaliar antes de comprar

Se a ideia é comprar um apartamento para locar por temporada no modelo short stay, a due diligence inclui:

• Ler a convenção integralmente (disponível no cartório de registro de imóveis onde o condomínio foi registrado)
• Verificar se há decisões recentes de assembleia sobre o tema
• Checar se a administradora atual tem processo claro para hóspedes de temporada
• Avaliar o perfil do condomínio (alto turnover de hóspedes pode incomodar moradores permanentes e gerar conflitos)

Empreendimentos concebidos para locação de temporada (apart-hotéis, flats com gestão hoteleira) evitam todo esse problema — a convenção já prevê o uso e a infraestrutura está adequada.

Veja também Airbnb em condomínio: o que a administradora e a convenção definem para entender as decisões judiciais que moldaram esse cenário.

Saiba mais sobre como investir em imóveis de temporada em stayluvi.com/investir. Mais sobre gestão condominial em /blog/categoria/gestao.

Perguntas frequentes

O condomínio pode proibir locação por temporada?

Pode, se a convenção definir uso exclusivamente residencial e a proibição for aprovada em assembleia com quórum adequado. Sem base na convenção, a proibição fica juridicamente fragilizada.

O síndico pode impedir a entrada de hóspedes de temporada?

Não fisicamente. O condomínio pode exigir cadastro na portaria, como faz com qualquer visitante, mas impedir a entrada de hóspedes sem decisão judicial é constrangimento ilegal.

Como saber se a convenção do condomínio permite locação por temporada?

Leia a convenção, disponível no cartório onde o condomínio foi registrado. Procure por "uso exclusivamente residencial", "locação de temporada" e "uso comercial". Se não houver menção, consulte um advogado imobiliário.

Quais empreendimentos são mais adequados para locação de temporada?

Apart-hotéis, flats com gestão hoteleira e condomínios de uso misto, que têm convenção já adequada a esse tipo de uso. Apartamentos em condomínios residenciais tradicionais exigem verificação cuidadosa da convenção.