De quem é a responsabilidade por infiltração no aluguel?

Apareceu uma mancha úmida no teto do quarto, ela cresce a cada chuva, e começa o impasse: o proprietário diz que é você que tem que consertar, você acha que não. Quem paga a conta da infiltração? A resposta certa não é "sempre do dono" nem "sempre do inquilino". Depende da causa e de onde ela nasce. Entender esse critério resolve a maioria das brigas.

A regra que separa tudo: causa e origem

A lógica da Lei do Inquilinato é direta. Reparos que vêm de problema estrutural, defeito preexistente ou desgaste natural do imóvel são do proprietário. Reparos que vêm do mau uso ou da falta de conservação por quem mora são do inquilino. Aplicada à infiltração, a pergunta que decide é: de onde vem a água e por quê?

• Infiltração estrutural, vinda de laje, cano embutido antigo, impermeabilização vencida ou parede que já tinha vício, é do proprietário.
• Infiltração por mau uso, como não usar o rejunte, deixar vazamento visível sem avisar ou entupir ralo por descuido, tende a recair sobre o inquilino.
• Infiltração vinda do vizinho ou de área comum é, em regra, do condomínio ou do vizinho responsável, não sua.

Tabela de responsabilidade por origem

O fio que costura tudo é a vistoria de entrada. Se a umidade já existia quando você chegou e está registrada, a conta não é sua. Sem esse registro, a discussão fica no "eu acho".

Agir cedo é o que mais protege o inquilino

Existe um detalhe que pode mudar de lado quem paga a conta: o tempo. Uma infiltração estrutural nasce como responsabilidade do proprietário, mas, se você percebe a mancha e fica meses sem avisar, o agravamento causado pela demora pode ser cobrado de você. A lei espera que o inquilino comunique os problemas com diligência. Por isso, o primeiro reflexo diante de qualquer sinal de umidade deve ser registrar e avisar por escrito, mesmo que pareça pequeno. Guardar o e-mail ou a mensagem com data protege você duas vezes: prova que a origem não é sua e mostra que você cumpriu o dever de comunicar. Silêncio, nesse caso, costuma custar caro.

O que fazer quando a infiltração aparece

1. Registre na hora. Fotografe com data, filme se estiver ativa durante a chuva e anote quando começou.
2. Comunique por escrito ao proprietário ou à administradora. E-mail ou mensagem, para ter prova do aviso. Avisar cedo é obrigação sua e evita que o problema cresça e vire responsabilidade sua.
3. Não faça obra grande por conta própria sem autorização. Reparo estrutural é do dono, e obra sem combinar pode gerar impasse sobre reembolso.
4. Cobre a solução, não só o remendo. Pintar por cima da mancha sem tratar a origem faz ela voltar.
5. Se for do vizinho ou de área comum, acione o síndico. O condomínio tem o dever de cuidar das partes comuns.

E se ninguém resolver?

O inquilino tem o dever de comunicar o problema; o proprietário, o de reparar o que é estrutural. Quando o dono se recusa a consertar um vício que é dele, existem caminhos legais, da notificação até a discussão sobre abatimento no aluguel enquanto o imóvel fica prejudicado. Antes de reter aluguel ou fazer obra por conta, procure um advogado, porque agir errado pode virar dívida sua. Essa lógica de "quem paga o quê" vale para outras despesas também, como mostramos em se você precisa pagar IPTU morando de aluguel. E se o imóvel for vendido no meio do problema, veja o que muda em o que acontece com o contrato se o imóvel for vendido.

Resumindo sem enrolar: infiltração estrutural é do proprietário, infiltração por mau uso é do inquilino, e a de origem no vizinho ou área comum é do condomínio. A vistoria de entrada e o aviso por escrito são as suas duas maiores proteções. Como cada caso tem detalhes, confirme com um advogado antes de qualquer medida drástica. Quem procura alugar com manutenção bem definida, mobiliado e sem fiador em São Paulo, BH e Alphaville pode conhecer a LUVI HOME, com mais orientações na categoria de gestão do blog.

Perguntas frequentes

Infiltração no aluguel é do inquilino ou do proprietário?

Depende da causa. Infiltração estrutural, de laje, cano embutido ou impermeabilização vencida, é do proprietário. A causada por mau uso ou falta de conservação do dia a dia é do inquilino.

A infiltração vem do apartamento de cima, quem paga?

Em regra, a responsabilidade é do vizinho de origem ou do condomínio, quando vem de área comum. Nesse caso, você aciona o síndico, e não deve arcar com o reparo.

O que fazer ao encontrar infiltração no imóvel alugado?

Registre com fotos datadas, comunique por escrito ao proprietário ou à administradora e não faça obra grande sem autorização. Avisar cedo é sua obrigação e evita que o problema piore.

Posso descontar do aluguel se o dono não consertar?

Existe a possibilidade de discutir abatimento quando o imóvel fica prejudicado por vício estrutural não reparado, mas reter aluguel por conta própria é arriscado. Procure um advogado antes.