Direitos do inquilino que muita gente não conhece

Trinta e um anos de vigência da Lei do Inquilinato e ainda existe muita confusão sobre quem paga o quê, quem pode fazer o quê e até quando. A maioria dos inquilinos sabe que pode sair do imóvel após doze meses com aviso prévio. Poucos sabem o resto. Aqui estão os pontos que costumam passar em branco.

Mito ou verdade: quem paga o IPTU?

Depende do que diz o contrato. A lei permite que o IPTU seja cobrado do inquilino — e a maioria dos contratos faz isso. Mas o contrato também pode estipular que fica com o proprietário. Se não estiver escrito, o imposto é do dono.

O que o proprietário não pode fazer é cobrar o IPTU de uma propriedade rural como taxa de condomínio ou embutir sem explicar. Valores tributários devem estar explícitos no contrato.

O proprietário pode entrar no imóvel sem avisar?

Não. O imóvel alugado é sua posse durante o contrato. A Constituição protege a inviolabilidade do domicílio — e isso vale para o proprietário também. Ele só pode entrar com seu consentimento, salvo caso extremo que coloque o imóvel em risco real.

Vistorias programadas precisam ser combinadas com antecedência. Se o proprietário aparecer sem aviso e insistir em entrar, você pode recusar. Guarde qualquer comunicação que comprove o padrão de comportamento.

Você tem preferência na compra se o imóvel for vendido

Isso muita gente desconhece. Se o proprietário decidir vender o imóvel durante o seu contrato, a Lei do Inquilinato garante que você tem direito de preferência na compra pelo mesmo preço oferecido ao mercado. Ele precisa notificar você formalmente e dar um prazo de trinta dias para você manifestar interesse.

Se ele vender sem te avisar e você perder a preferência, pode reivindicar na Justiça o depósito do valor do imóvel e haver a compra para si — isso é raro na prática mas acontece.

Reparos estruturais são responsabilidade do proprietário

A divisão legal é a seguinte: - Proprietário: tudo que é estrutural e pré-existente — telhado, encanamento principal, instalação elétrica do prédio, pintura externa, problemas de infiltração vinda da estrutura. - Inquilino: conservação do que você usa no dia a dia — lâmpadas, torneiras com desgaste comum, fechaduras, manutenção de ar-condicionado que era seu.

Problemas que existiam antes de você entrar e não foram anotados na vistoria são responsabilidade do proprietário. Por isso a vistoria de entrada, com fotos datadas, é essencial.

Quanto tempo o proprietário tem para devolver a caução?

A lei não define um prazo fixo, mas a prática estabelecida — e reforçada pelos Juizados Especiais — é de até 30 dias após a entrega das chaves. Após esse prazo, você pode cobrar formalmente. Se não receber resposta, o próximo passo é o Juizado Especial Cível (valor até 40 salários mínimos — sem advogado).

Para mais detalhes sobre o processo de recuperar a caução, veja o que fazer se o proprietário não devolve a caução.

O proprietário pode pedir o imóvel antes do fim do contrato?

Não. Enquanto o contrato estiver vigente, o proprietário não pode pedir o imóvel de volta sem uma das causas previstas em lei — uso próprio (com aviso de 90 dias e condições específicas), venda, ou obras que inviabilizem a habitação. Fora desses casos, ele precisa aguardar o prazo contratual.

Você pode sublocar parte do imóvel?

Somente com autorização expressa do proprietário no contrato ou em aditivo. Sem essa autorização, sublocar — mesmo que só um quarto — é motivo para rescisão. Veja em detalhes quando pode e como sublocar o imóvel alugado.

Quem está buscando imóvel para alugar com menos burocracia pode explorar a categoria gestão do blog para mais guias práticos, ou conhecer imóveis já disponíveis em São Paulo e BH pelo luvihome.com.

Reajuste além do índice combinado é válido?

Não. O contrato deve definir o índice de reajuste (IGP-M, IPCA ou outro). O proprietário não pode aplicar percentual diferente sem seu acordo. Se tentar, você pode recusar por escrito e pagar conforme o contrato. Qualquer cobrança além do previsto é ilegal.

Perguntas frequentes

O proprietário pode me despejar sem motivo?

Não durante a vigência do contrato. Após o vencimento sem renovação, ele pode pedir o imóvel com aviso de 30 dias. Para despejar antes, precisa de motivo previsto em lei.

Quem paga o conserto da torneira com defeito?

Defeito por desgaste normal é do inquilino. Defeito estrutural (encanamento embutido, pressão do prédio) é do proprietário. Na dúvida, notifique por escrito e aguarde a resposta.

Tenho direito a preferência se o imóvel for vendido?

Sim. O proprietário deve te notificar com 30 dias de antecedência e o mesmo preço oferecido a terceiros. Se não fizer isso, você pode acionar a Justiça.

O proprietário pode cobrar multa se eu sair antes do prazo?

Pode, se estiver no contrato. A multa proporcional ao tempo restante é a mais comum e costuma ser aceita pelos tribunais. Multas fixas independentemente do tempo podem ser questionadas.