O que fazer se o proprietário não devolve a caução

Você entregou as chaves, fez a vistoria, limpou o imóvel e esperou. Trinta dias depois, nada. Você manda mensagem, o proprietário some ou diz que "ainda está analisando". A caução era três meses de aluguel — R$ 4.500 no seu caso. O que você faz?

Isso acontece com mais frequência do que deveria. A boa notícia é que você tem instrumentos concretos para resolver.

A lei e o prazo para devolução da caução

A Lei do Inquilinato não estabelece um prazo específico para a devolução. Mas a jurisprudência dos Juizados Especiais e Tribunais de Justiça consolida um entendimento: 30 dias após a entrega das chaves é o prazo razoável — desde que a vistoria de saída não tenha apontado pendências legítimas.

Se há pendências reais (dívida de condomínio, IPTU atrasado, dano comprovado na vistoria), o proprietário pode reter o valor correspondente. Mas precisa apresentar os recibos ou notas que justificam a retenção.

O que não é aceitável: reter toda a caução sem justificativa, ou apresentar cobranças vencidas após um mês sem qualquer sinalização prévia.

Passo 1: cobrança formal por escrito

Antes de qualquer ação, mande uma notificação formal. Pode ser:

• E-mail com confirmação de leitura
• Mensagem de WhatsApp (com comprovante de entrega e leitura)
• Carta registrada com aviso de recebimento (AR) — o mais robusto

O texto deve ser direto: "Notificamos V.Sa. que a caução referente ao imóvel situado em [endereço], contrato encerrado em [data], não foi devolvida até a presente data. Solicitamos a devolução no prazo de 10 dias, sob pena de adoção de medidas legais."

Guarde o comprovante. Essa notificação é o que demonstra que você deu chance antes de acionar a Justiça.

Passo 2: Procon

Se a locação foi intermediada por imobiliária, o Procon pode agir rapidamente. Imobiliárias são empresas prestadoras de serviço e respondem perante o Código de Defesa do Consumidor. Uma reclamação formal no Procon Municipal frequentemente resolve sem Juizado.

Acesse o Procon online (procon.sp.gov.br em SP, procon.mg.gov.br em MG) ou presencialmente. O atendimento é gratuito.

Passo 3: Juizado Especial Cível

Para valores até 40 salários mínimos (aproximadamente R$ 56.000 em 2025), você pode entrar com ação no Juizado Especial sem advogado. O processo é mais rápido e menos custoso do que a Justiça comum.

O que levar: - Contrato de locação - Comprovantes de pagamento da caução (recibo ou comprovante bancário) - Vistoria de entrada (fotos ou laudo) - Vistoria de saída (laudo ou comunicação escrita) - Comprovante de entrega das chaves - Notificação que você enviou e o comprovante de recebimento

O que pedir na ação: - Devolução do valor da caução com correção monetária e juros de 1% ao mês a partir do vencimento - Eventual indenização por dano moral (em casos de retenção abusiva — não é garantido, mas é reconhecido em algumas situações)

E se o proprietário apresentar cobranças que você contesta?

Contestação de itens na vistoria é um tema à parte. Se ele alega dano que você não causou, o ônus da prova é dele — especialmente se você tem fotos da vistoria de entrada mostrando que o problema já existia.

Para entender o que o proprietário pode ou não cobrar na saída, veja como trocar de imóvel sem dor de cabeça, que traz o checklist completo da saída.

Quem está planejando o próximo aluguel e quer um processo mais transparente pode conhecer os imóveis disponíveis em São Paulo e BH em luvihome.com.

O que realmente funciona

Na maioria dos casos, uma notificação por escrito — especialmente se menciona "Juizado Especial" — já resolve. Proprietário que retém caução indevidamente sabe que está errado; ele só precisa sentir que você vai cobrar de verdade.

Perguntas frequentes

Em quanto tempo o proprietário deve devolver a caução?

A lei não define prazo, mas 30 dias após a entrega das chaves é o prazo consolidado pela jurisprudência. Após esse período, você pode cobrar com juros.

O proprietário pode reter parte da caução?

Pode, se houver débitos comprovados (aluguel, condomínio, danos). Ele deve apresentar os recibos. Retenção sem comprovação é indevida.

Preciso de advogado para ir ao Juizado Especial?

Não, para causas até 20 salários mínimos. Entre 20 e 40 salários, a presença de advogado é facultativa mas recomendada.

Posso cobrar juros sobre a caução retida indevidamente?

Sim. Após o prazo razoável de devolução, incide juros de 1% ao mês e correção monetária sobre o valor retido indevidamente.