Direito de preferência: inquilino tem prioridade na compra?

O dono do apartamento que você aluga na Savassi resolveu vender. Antes de anunciar para estranhos, ele tem que oferecer para você. Isso se chama direito de preferência (ou prelação), e não é cortesia: é obrigação legal prevista na Lei do Inquilinato. Ignorar esse direito pode custar caro ao proprietário e, em alguns casos, o inquilino chega a ficar com o imóvel mesmo depois de vendido a outra pessoa.

O que é o direito de preferência

Pelos artigos 27 a 34 da Lei 8.245/1991, se o locador for vender o imóvel alugado, o inquilino tem prioridade para comprar em igualdade de condições com terceiros. Mesmo preço, mesma forma de pagamento, mesmas condições oferecidas a qualquer comprador. O dono não é obrigado a vender para o inquilino por menos, mas é obrigado a dar a ele a primeira chance.

Como o dono precisa avisar

O proprietário deve notificar o inquilino com todas as condições do negócio: preço, forma de pagamento, existência de ônus, local e horário para conhecer a documentação. A partir dessa notificação, o inquilino tem 30 dias para dizer se quer comprar. Silêncio ou recusa liberam o dono para vender a quem quiser, desde que nas mesmas condições que ofereceu.

Quando não existe preferência

O direito de preferência não vale em toda transferência. Ele não se aplica a:

• Venda por decisão judicial, como leilão ou execução.
• Permuta, a troca de imóveis.
• Doação.
• Integralização de capital em empresa.
• Cisão, fusão ou incorporação de sociedade.

O que acontece se o dono ignorar a preferência

Aqui a lei tem dentes. Se o inquilino for preterido, ou seja, o imóvel foi vendido sem que ele tivesse a chance, ele pode:

• Pedir perdas e danos ao locador; ou
• Se o contrato de locação estiver averbado na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da venda, depositar o preço e haver para si o imóvel, no prazo de 6 meses contados do registro da venda.

O detalhe que quase todo inquilino ignora é a averbação. Sem o contrato averbado na matrícula, sobra só a via das perdas e danos. Com a averbação, o inquilino pode literalmente tomar o imóvel para si depositando o valor. Por isso, se você quer preservar o seu direito de compra, averbe o contrato no cartório de registro de imóveis.

Passo a passo para o inquilino que quer exercer a preferência

1. Guarde a notificação de venda com todas as condições.
2. Confira se o preço e as condições oferecidas a você são iguais aos anunciados a terceiros.
3. Responda dentro dos 30 dias, por escrito, aceitando ou recusando.
4. Se aceitar, organize o financiamento ou o recurso antes de o prazo virar.
5. Se você é inquilino de longo prazo e cogita comprar um dia, averbe o contrato na matrícula.

E o proprietário, como vende sem dor de cabeça?

Do lado do dono, o roteiro é simples: notifique o inquilino por escrito antes de fechar com qualquer comprador, aguarde os 30 dias e só então avance. Pular essa etapa para ganhar tempo é o erro que mais gera processo. Uma administradora que conduz a notificação corretamente protege a venda de ser questionada depois.

A venda derruba o meu aluguel?

Uma dúvida que aparece sempre é se a venda do imóvel encerra o contrato de quem mora nele. Não encerra de forma automática. Se o contrato estiver por prazo determinado e averbado na matrícula, com cláusula de vigência em caso de alienação, o comprador é obrigado a respeitar a locação até o fim do prazo. Sem averbação ou sem essa cláusula, o novo dono pode denunciar o contrato, concedendo ao inquilino o prazo legal para desocupar, em geral 90 dias.

Ou seja, a averbação protege o inquilino em duas frentes ao mesmo tempo: garante a preferência de compra e ainda pode segurar o contrato diante de um comprador. É pouco dinheiro no cartório para muito direito preservado.

Para o proprietário que quer vender rápido, o cálculo é o oposto. Um contrato averbado e vigente pode reduzir o universo de compradores, porque quem procura imóvel para morar não quer esperar o inquilino sair, e quem compra para investir vai querer negociar o preço por causa disso. Vale medir esse ponto antes de anunciar, principalmente em regiões de alta procura como a Zona Oeste de São Paulo ou o Centro-Sul de Belo Horizonte, onde o imóvel vago costuma vender mais rápido.

• Contrato averbado com cláusula de vigência: comprador respeita até o fim do prazo.
• Sem averbação ou sem a cláusula: novo dono pode denunciar, com cerca de 90 dias.
• Vender vago ou alugado: um vende mais rápido, o outro já vem com renda.

Não existe resposta única. Depende de quem vende, de quem compra e da pressa de cada lado, e o contrato bem redigido é o que define as regras do jogo.

Vender imóvel alugado se conecta com quem calcula a saída: às vezes o inquilino prefere sair e entender a multa proporcional na saída antecipada, e outras vezes é o dono que precisa dar o aviso prévio correto no aluguel. Mais sobre contratos na categoria de gestão. Para alugar sem essas amarras, mobiliado e sem fiador, existe a LUVI HOME. Confirme o seu caso com um advogado antes de agir.

Perguntas frequentes

O inquilino precisa ser avisado antes da venda do imóvel?

Sim. O proprietário deve notificar o inquilino com todas as condições do negócio, e ele tem 30 dias para decidir se exerce a preferência de compra.

Posso comprar por menos que o preço anunciado a terceiros?

Não. A preferência vale em igualdade de condições: mesmo preço e mesma forma de pagamento oferecidos a qualquer outro comprador.

E se venderem o imóvel sem me avisar?

Você pode pedir perdas e danos. Se o contrato estiver averbado na matrícula, pode até haver o imóvel para si depositando o preço, em até 6 meses.

Preciso averbar o contrato para ter preferência?

A preferência existe sem averbação, mas só o contrato averbado na matrícula permite tomar o imóvel para si depois de uma venda feita sem o seu conhecimento.