Inadimplência no aluguel: o que fazer nos primeiros 30 dias

O dia 5 passou, o aluguel não entrou e o inquilino não deu nenhum retorno. Você já sabe que algo está errado. A dúvida agora é: o que fazer primeiro?

Os primeiros 30 dias de inadimplência são críticos — não só pelo aspecto financeiro, mas porque o que você faz (ou deixa de fazer) nesse período define o caminho que o caso vai tomar.

Dias 1 a 7: contato direto antes de qualquer coisa

Não começa pelo advogado. Começa pelo telefone.

A maioria das inadimplências no primeiro mês tem explicação simples: esquecimento (sim, acontece), problema pontual de caixa, dificuldade com o boleto, viagem, doença. Uma ligação resolve. E resolver nessa fase não custa nada.

O que fazer: - Ligue para o número registrado no contrato. Se não atender, mande mensagem de texto ou WhatsApp. Seja direto e sem hostilidade. - Pergunte se houve algum problema com o boleto ou com o pagamento. - Se o inquilino confirmar que vai pagar, peça prazo específico por escrito (mesmo que seja WhatsApp — registre a conversa).

Se o inquilino pagar nessa fase, ótimo. Registre o pagamento. Avalie se vai cobrar a multa contratual por atraso (tem direito) ou se prefere manter o relacionamento sem cobrar — essa é uma decisão sua, baseada no histórico do locatário.

Dias 7 a 15: notificação formal

Se o contato não gerou pagamento ou comprometimento claro, é hora de formalizar.

Envie uma notificação de cobrança com: - Valor do aluguel em atraso. - Multa por atraso prevista em contrato (geralmente 10% do aluguel). - Juros de mora (geralmente 1% ao mês, proporcional). - Prazo para pagamento (sugira 5 a 10 dias úteis). - Aviso de que, sem pagamento, você tomará as medidas legais cabíveis.

Formas válidas de notificação: carta com aviso de recebimento (AR), notificação via cartório, e-mail com confirmação de recebimento se previsto em contrato, ou comunicação via advogado.

Guarde tudo. Cada mensagem, cada tentativa de contato, cada notificação. Isso vai ser importante se o caso virar processo.

Dias 15 a 30: acionar a garantia e avaliar o próximo passo

Se o inquilino não pagou após a notificação formal, entre com dois processos simultâneos:

Acionamento da garantia: - Seguro-fiança: contate a seguradora e abra o sinistro com os documentos do atraso. - Fiador: notifique-o formalmente da inadimplência. - Caução: ainda não movimentar — aguarde a entrega do imóvel ou decisão judicial.

Avaliação do perfil da inadimplência: Há diferença enorme entre um inquilino que passou por um aperto pontual (desemprego, saúde) e que está se comunicando, versus um que sumiu, bloqueou contato e não demonstra intenção de pagar. O segundo requer ação imediata.

Para o segundo perfil, consulte um advogado especializado ainda dentro dos primeiros 30 dias. A ação de despejo pode ser proposta a partir do primeiro mês em atraso — e começar cedo reduz o período de prejuízo.

O que não fazer nos primeiros 30 dias

• Não ameace. Ameaças verbais ou por escrito podem configurar constrangimento ilegal e criar problema para você no futuro.
• Não corte serviços. Mesmo que você pague o condomínio ou a água, cortá-los para pressionar o inquilino é crime pela Lei do Inquilinato.
• Não entre no imóvel sem autorização. Mesmo para "ver como está", sem o consentimento do inquilino ou ordem judicial, você está cometendo esbulho.
• Não assine acordo sem assessoria. Se o inquilino propuser parcelamento da dívida, tenha um advogado ou administradora validando os termos antes de aceitar.

Negociação: quando e como

Parcelamento da dívida pode ser uma boa saída quando: - O inquilino tem histórico positivo (anos sem atraso) e a inadimplência é claramente pontual. - Ele demonstra capacidade de honrar o parcelamento (renda comprovada). - O valor em dívida é pequeno (1 a 2 meses).

No acordo, defina: número de parcelas, datas exatas, o que acontece em caso de descumprimento (rescisão imediata e ação judicial sem nova notificação). Formalize por escrito, mesmo que informalmente seja mais rápido.

Para o passo seguinte — quando o caso vai além dos 30 dias — veja o guia completo sobre despejo por falta de pagamento: o passo a passo legal em 2026. E para uma gestão que previne esse tipo de problema desde a seleção do inquilino, a LUVI HOME faz a triagem e o acompanhamento por você. Mais recursos em /blog/categoria/gestao.

Perguntas frequentes

A partir de quando posso entrar com ação de despejo por falta de pagamento?

A partir do primeiro mês de atraso. A lei não exige período mínimo de inadimplência — basta um aluguel não pago no vencimento para ter direito à ação.

Posso cobrar multa e juros sobre aluguel atrasado?

Sim, se previsto em contrato. O padrão do mercado é multa de 10% sobre o valor em atraso e juros de mora de 1% ao mês. Corrija pelo índice de reajuste do contrato se previsto.

O que fazer se o inquilino sumir e não atender mais?

Envie notificação formal por carta com AR no endereço do imóvel. Acione a garantia (seguro-fiança ou fiador). Consulte um advogado para propor ação de despejo — o processo pode ser iniciado mesmo sem contato com o inquilino.

Devo aceitar parcelamento da dívida com o inquilino?

Depende do perfil e do histórico. Para inadimplência pontual com histórico positivo, pode ser uma boa saída. Formalize o acordo por escrito com cláusula de rescisão imediata em caso de descumprimento.