O que acontece com o contrato se o imóvel for vendido?

Imagine a cena: você mora há oito meses num apartamento em Belo Horizonte, tudo tranquilo, e recebe a notícia de que o proprietário vendeu o imóvel. O primeiro pensamento é "vou ter que sair?". Nem sempre. A resposta depende de uma cláusula que quase ninguém lê na hora de assinar, e de um direito que a lei te dá antes mesmo da venda acontecer.

Primeiro: você tinha direito de comprar antes

A Lei do Inquilinato dá ao inquilino o direito de preferência. Antes de vender para um terceiro, o proprietário deve oferecer o imóvel a você, nas mesmas condições, e você tem um prazo para dizer se compra. Se ele vende sem te oferecer, e a locação estava registrada na matrícula do imóvel, você pode, em tese, reclamar judicialmente para haver o imóvel para si ou pedir perdas e danos. Por isso, receber por escrito a proposta de venda não é formalidade, é um direito seu.

A cláusula que decide se você fica

Agora o coração da questão. O que define se o novo dono precisa respeitar seu contrato é a cláusula de vigência combinada com o registro na matrícula:

• Contrato com cláusula de vigência em caso de venda e registrado na matrícula do imóvel. O comprador assume o contrato e precisa respeitá-lo até o fim do prazo. Você fica, nas mesmas condições.
• Contrato sem essa cláusula, ou não registrado. O comprador pode não querer manter a locação. Nesse caso, a lei permite que ele denuncie o contrato, mas com aviso e prazo, geralmente concedendo cerca de 90 dias para você desocupar.

Resumo de quem tem o quê

O comprador quase sempre prefere manter você

Um ponto que acalma quem recebe a notícia da venda: na prática, muitos imóveis são vendidos justamente como investimento, com o inquilino dentro, e o comprador quer manter quem já paga em dia. Um bom pagador é um ativo, não um estorvo. Antes de imaginar o pior, converse com o novo proprietário e mostre seu histórico de pagamentos. É comum a venda ser apenas uma troca de nome no boleto, sem qualquer mudança para você. O sufoco real acontece quando o comprador quer morar no imóvel e o contrato não tem cláusula de vigência registrada. Aí, sim, vale conhecer seus prazos e direitos com precisão. Fora esse cenário, a maioria das vendas segue sem tirar ninguém do lugar. Se ainda assim bater a insegurança, peça ao seu proprietário atual, de preferência já na assinatura, que registre a cláusula de vigência na matrícula: é o passo simples que transforma uma promessa em direito oponível a qualquer futuro comprador.

O que fazer se descobrir a venda

1. Peça uma cópia da matrícula atualizada para ver se seu contrato está registrado com cláusula de vigência.
2. Guarde qualquer comunicação sobre a venda, principalmente se você não recebeu a oferta de preferência.
3. Converse com o comprador. Muitas vezes ele quer manter um inquilino bom que já paga em dia, e a situação se resolve sem sair de lugar.
4. Se receber aviso de desocupação, confira o prazo concedido e não abra mão dele.
5. Em caso de conflito sobre preferência ou prazo, procure um advogado antes de tomar qualquer atitude.

Vale um ponto prático: registrar a cláusula de vigência na matrícula custa pouco e resolve justamente esse tipo de sufoco. Muitos contratos deixam de fazer isso por descuido. Se você está do lado de quem aluga o imóvel e quer entender como o prazo escolhido afeta a retomada, veja quantos meses de contrato de aluguel são obrigatórios. E se a preocupação é ter um bicho de estimação que atrapalhe na transição, leia se o proprietário pode proibir animais no contrato.

A venda do imóvel não apaga o seu contrato de forma automática. Com cláusula de vigência registrada, você fica; sem ela, o novo dono pode pedir o imóvel com aviso e prazo. Conferir a matrícula e o direito de preferência é o que te protege. Como cada caso tem detalhes próprios, consulte um advogado diante de qualquer disputa. Quem busca alugar com contrato bem estruturado, mobiliado e sem fiador em São Paulo, BH e Alphaville pode conhecer a LUVI HOME, e há mais explicações na categoria de gestão do blog.

Perguntas frequentes

Se o imóvel alugado for vendido, preciso sair?

Nem sempre. Se o contrato tem cláusula de vigência em caso de venda registrada na matrícula, o comprador deve respeitá-lo até o fim. Sem ela, pode denunciar com aviso e prazo, em geral 90 dias.

O inquilino tem direito de comprar o imóvel antes?

Sim. O inquilino tem direito de preferência: o proprietário deve oferecer o imóvel a ele nas mesmas condições antes de vender a terceiros, dentro de um prazo para resposta.

O que é cláusula de vigência em caso de venda?

É a cláusula que obriga o comprador a respeitar o contrato de locação até o fim do prazo. Para valer contra o novo dono, precisa estar registrada na matrícula do imóvel.

Quanto tempo tenho para sair se o novo dono não mantiver o contrato?

A lei costuma prever aviso e um prazo em torno de 90 dias para a desocupação, quando o contrato não tem cláusula de vigência registrada. Confira o aviso recebido.